Les loyers sont-ils dus pendant le covid 19 ?

Les gestionnaires des résidences de tourisme estiment pouvoir s’exonérer du paiement des loyers commerciaux en opposant aux propriétaires investisseurs l’exception d’inexécution ou la force majeure.

La société Réside Etudes et d’autres gestionnaires demandent à leurs bailleurs d’abandonner leurs loyers en raison de la crise sanitaire du covid 19.

Il ne faut surtout pas signer les demandes d’abandon de loyers adressées par votre preneur et présentées comme inévitables.

En effet, la Cour d’Appel de Grenoble a confirmé dans un arrêt du 5 novembre 2020 que les loyers pendant la crise sanitaire et pendant le covid 19 sont dus et surtout que le preneur ne peut pas s’exonérer de leur paiement.

Vous pouvez découvrir ledit arrêt en cliquant sur le lien suivant : ca-grenoble-05-11-2020-n-16-04533-confirmation

Les moyens de défense de la société APPART’CITY ont été rejetés par la Cour d’Appel de Grenoble qui n’a retenu ni fait du prince, ni force majeure, ni exception d’inexécution.

Dans cet arrêt, la société APPART’CITY avait été assignée pour des loyers anciens datant de 2014. Avant la clôture de l’affaire devant le Cour d’Appel, le propriétaire bailleur avait actualisé ses demandes en ajoutant une demande de condamnation pour les impayés de la période du premier confinement.

Cela a permis à la Cour d’Appel de trancher au fond ce problème d’exigibilité des loyers covid19.

La Cour d’Appel a tranché au fond, ces loyers sont dus.

C’est une solution parfaitement normale dans la mesure ou l’existence d’une pandémie est parfaitement prévisible pour l’exploitant d’un hôtel et qu’il s’agit d’un risque commercial d’exploitation inhérent à l’activité d’hôtelier.

Comment être payé ?

Les loyers sont dus et il convient de les exiger en justice auprès de votre preneur à bail si les mises en demeures et négociations entreprises n’ont pas abouties à un accord.

Il convient d’assigner sans attendre en référé devant le Tribunal Judiciaire compétent ou si les délais sont trop long devant le Tribunal de Commerce pour être parmi les premiers à obtenir le paiement de vos loyers.

Il convient de ne pas tarder ou d’être passif face à cette situation.

Certains propriétaires espèrent que la situation de leur preneur s’arrange. Mais il existe un risque important que les sociétés de gestion de résidences de tourisme (Réside Etudes, Odalys ou BELAMBRA) demandent d’ici quelques mois à être placées en redressement judiciaire.

Il faut donc obtenir le paiement des loyers avant que votre preneur n’obtienne la protection du tribunal de commerce.

Certains gestionnaires attendent la fin de la saison d’hiver et avoir accumulé de très nombreux loyers impayés pour demander leur placement en redressement judiciaire.

Notre cabinet propose des forfaits adaptés à chaque situation et surtout au montant des sommes en jeu.

Nous défendons déjà des milliers de propriétaires dans le même cas que le vôtre et plus de 1.000 propriétaires ayant pour bailleur les groupes RESIDE ETUDES, BELAMBRA ou ODALYS.

Le but actuel est d’aller vite.

Est-il possible d’obtenir la résiliation du bail ?

De nombreux propriétaires souhaitent récupérer leurs appartements et mettre fin au bail en raison des impayés de loyers liés au covid 19.

Il semble difficile d’obtenir la résiliation des baux commerciaux en raison des loyers impayés pendant la crise sanitaire.

Même s’il est actuellement possible de faire délivrer des commandements de payer visant la clause résolutoire à votre preneur, il sera difficile d’obtenir du juge des référés la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en cette période difficile pour tous le monde.

Le juge accordera des délais mais comme dans les différentes jurisprudences actuelles refusera de mettre fin au bail pour ce motif.

S’aventurer dans cette voie longue et couteuse parait donc difficile bien que possible.

Coordonnées d’urgence :

Pour assigner sans attendre et obtenir le paiement des loyers vous pouvez me contacter par afin que je vous oriente vers la solution la plus appropriée à votre situation :

– courriel à benjamin.ayoun@provence-avocats.fr
– par téléphone au 0484254092

Maître Benjamin AYOUN
Avocat au Barreau de Marseille

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Chirurgien dentiste

Parmi le droit à la responsabilité médicale, la responsabilité des chirurgiens dentistes bénéficie d’une position particulière. En effet et en fonction des soins dont bénéficie les patients, le dentiste est parfois soumis à une obligation de résultat.

Pour autant, peut on systématiquement et après des soins dentaires engager la responsabilité de son dentiste sous prétexte qu’un soin dentaire ne nous convient pas?

Sachez que le chirurgien dentiste fait partie des professions médicales et en ce sens sa responsabilité sera sensiblement la même que celle des autres professions médicales.

Il vous faut alors savoir qu’il ne sera possible d’engager la responsabilité de votre dentiste seulement si il a commis une faute.

Cette notion de faute est consacrée par les dispositions légales dans les termes suivants «Les professionnels de santé, ainsi que tout établissement, service ou organisme dans lesquels sont réalisés des actes individuels de prévention, de diagnostic ou de soins ne sont responsables des conséquences dommageables d’actes de prévention, de diagnostic ou de soins qu’en cas de faute»[1]

Ainsi, bien qu’il est nécessaire pour éclairé le patient victime d’évoquer les différentes fautes qui pourraient permettre d’engager cette responsabilité, il n’est pas inutile de rappeler que le patient doit faire appel à un avocat spécialiste en la matière afin d’identifier rapidement et efficacement le problème en cause.

I/ Dans la pratique des soins le dentiste devra répondre à différentes exigences

Il doit d’abord répondre à son devoir d’humanisme, c’est a dire que le dentiste doit fournir une information au patient sur les soins prodigués, leurs alternatives et leurs risques.

Il doit également recueillir le consentement du patient.

Cela se fait en pratique par la délivrance d’un devis, ce devis comporte la nature des actes et les honoraires correspondant.

Ainsi un devis concernant la dévitalisation des dents d’un patient qui n’a pas été signé et qui parle mal français a permis d’engager la responsabilité du dentiste[2]

En conséquence, le dentiste qui ne vous transmettra pas de devis ou effectuera des actes qui n’étaient pas compris dans celui ci ou encore qui ne vous fournit aucune information orale, pourra être considéré comme avoir manqué à son devoir d’information.

C’est en ce sens que les juges ont décidé que le dentiste qui pose un implant à une patiente sans la prévenir commet une faute dans l’information de cette dernière[3].

Dans un deuxième temps, le dentiste doit donner des soins consciencieux, adaptés et conformes aux données de l’art dentaire.

Dès lors que le dentiste effectuera un acte non conforme aux données de l’art dentaire, il pourra être relevé une faute technique de sa part.

Cette faute peut apparaître lors du diagnostic, du choix du traitement ou dans la mise en œuvre du traitement.

Sachez alors que l’identification de cette faute technique pourra se faire par le recours à une expertise médicale.

Pour exemple un traitement dentaire consistant en un appareillage du maxillaire d’un patient a pu être considéré comme fautif dès lors que le choix du traitement n’était ni adapté à l’état du patient, ni conforme aux règles de l’art dentaire[4].

Egalement, le dentiste qui engage des soins médicaux non attentifs et conformes aux données de la science et qui par ailleurs multiplie les erreurs dans la mise en place de ce traitement verra sa responsabilité engagée[5].

II/ Dans la pose d’une prothèse dentaire, il sera plus difficile d’engager la responsabilité

Avant 2012, la responsabilité du chirurgien était engagée dès lors qu’il avait pu poser une prothèse dentaire défectueuse.

Désormais depuis 2012, les juges ont décidé que la pose d’une prothèse défectueuse ne pouvait engager la responsabilité du chirurgien dentiste que si il avait commis une faute[6].

Les juges ont pu confirmer cette position en indiquant qu’une patiente ne pouvait pas engager la responsabilité d’un dentiste du seul fait qu’elle ressentait de vives douleurs après la pose d’un appareillage. 

Dans cette affaire les juges ont ici mis en avant le fait que la pose de l’appareillage était adapté nécessaire et opportun eu égard à la pathologie de la patiente[7].

Ainsi le fait que le dentiste n’ai pas commis de faute dans la pose de la prothèse, de fautes techniques ou d’humanisme celui ci ne pouvait voir sa responsabilité engagé.

L’aide d’un avocat paraît alors indispensable pour permettre d’obtenir la meilleur réparation possible dans le cadre d’un tel contentieux. Sachez alors que le cabinet de Me HUMBERT Avocat Associé, SCP LEXVOX, s’occupe quotidiennement des victimes d’erreur médicale que se soit à Marseille, ou bien à Aix en provence ou Nîmes.

Contact :

patrice.humbert@provence-avocats.fr

04 90 54 58 16

[1]    Art 1142-1 du code de la santé publique

[2]    CA Nîmes 4 juin 2015 n°14/00223

[3]    CA Grenoble 13 mai 2014 n°13/00664

[4]    CA Aix-en-Provence 15 janvier 2015 n°2015/3

[5]    CA Amiens 12 février 2016 n°15/02193

[6]    Cass civ 1ere 12 juillet 2012 n°11-17.510

[7]    Cass civ 1ere, 20 mars 2013 n°12-12.300

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Défaut d’information des médecins

En matière médicale, toutes les vérités seraient elles bonnes à dire ?

C’est en tout cas ce que croit la Cour de cassation.

En effet, les hauts magistrats ont une fois de plus réaffirmé le droit aux victimes d’obtenir une réparation en cas de défaut d’information de la part d’un médecin.

Bien plus que cela, le champ d’indemnisation des victimes a été récemment augmenté.

Ainsi en cas de réalisation d’un risque médical et en l’absence d’information préalable à l’acte, la victime pouvait obtenir l’indemnisation de sa perte de chance.

Cette perte de chance est liée au refus que le patient aurait pu exprimer, s’il avait été préalablement averti d’un risque.

L’exemple le plus courant : un médecin pratique une technique à haut risque pour soigner un malade ce qui cause des séquelles irrémédiables à ce dernier.

Si le patient victime avait été informé, il aurait peut-être pu choisir un autre procédé moins risqué.

La perte de chance était indemnisée.

Pour autant, la victime ne pouvait obtenir son indemnisation à ce titre si l’acte médical était nécessaire et qu’elle l’aurait accepté même une fois informé.

Quid alors du non respect de l’obligation du médecin d’informer ses patients des risques encourus ?

Ce qui change désormais, c’est que la victime peut maintenant invoquer un défaut de préparation aux conséquences d’un risque qui s’est réalisé.

C’est ce qu’affirmait la 1ère chambre civil de la Cour de Cassation le 23 janvier 2014, n° 12-22.123.

En effet, le non-respect de l’obligation d’informer le patient cause indéniablement un préjudice moral à la victime car cette dernière avait le droit de se préparer psychologiquement au risque encourue et ce dans le respect du droit du corps humain.

Le droit à l’indemnisation des victimes en cas de non respect par le médecin de son obligation d’information

De son côté, le juge administratif, Conseil d’État, 5ème et 4ème sous-sections réunies, avait quelques mois auparavant dans un arrêt du 10 octobre 2012, n°350426, adopté une solution équivalente, réaffirmant ainsi le droit à l’indemnisation des victimes en cas de non respect par le médecin de son obligation d’information.

Ces évolutions sont dans la droite ligne de l’arrêt de la Cour de cassation du 12 juillet 2012, n° 11-17.510.

Ainsi l’indemnisation d’un préjudice moral lié au défaut de préparation mental et psychologique d’un patient ayant subi un risque réalisé est somme toute logique puisqu’il n’a pas pu consentir à un acte de soin en son âme et conscience.

Afin d’évaluer ce préjudice moral spécifique, les juges sont souvent attachés à la production d’éléments objectifs et concrets.

Une victime qui aurait dû faire l’objet de consultation chez un psychologue sur une période conséquente, consécutivement à la survenance d’un accident ou d’une erreur médicale aura toute les chances d’obtenir réparation.

Le préjudice moral ne s’affirme pas, il se prouve. Il est regrettable que certains médecins, qui ne disposent pas du corps qu’on leur confie, ne soient pas toujours vigilant aux respects de ces obligations élémentaires.

Si vous avez le moindre doute en cas de non respect du droit à l’information, consultez un avocat. Le professionnel du droit saura à la lecture de votre dossier médical, si les médecins ou l’établissement de soins a bien respecté vos droits.

Me Patrice HUMBERT, avocat inscrit au barreau d’Aix en provence et bénéficie de locaux sur Marseille, saura vous renseigner en pareil situation.

Contact :

patrice.humbert@provence-avocats.fr

Téléphone : 04 90 54 58 16

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L’appel provoqué est usité lorsque plusieurs parties sont intervenues lors de la première instance.

Il peut être utilisé, par l’intimé contre une autre partie n’ayant pas été intimée sur l’appel principal, ou par l’appelant principal lorsque celui-ci se retrouve en position alors d’intimé sur un appel incident, mais contre une autre partie n’ayant pas été intimée sur l’appel principal.

L’appel provoqué répond aux conditions de l’appel incident.

L’article 550 du Code de Procédure Civile dispose que l’appel provoqué est recevable en tout état à condition que l’appel principal soit lui-même recevable.

L’article 551 dispose que l’appel provoqué est forme de la même manière que les demandes incidentes.

La question qui a pu se poser est celle de la recevabilité de l’appel provoqué lorsque l’appel principal est caduc.

Certains ont cru pouvoir déduire de l’interprétation stricte de l’article 550 du Code de Procédure Civile que seule l’irrecevabilité de l’appel principal conditionnait le rejet de l’appel provoqué.

Ainsi la caducité de l’appel principal, notamment sur le fondement de l’article 908 du Code de procédure Civile, ne serait pas une cause d’irrecevabilité de l’appel provoqué.

Outre que cette position tranchait manifestement avec la volonté du législateur telle qu’elle transparaît dans le décret MAGENDIE, cette position était dangereuse.

En effet le maintien de l’appel provoqué alors même que l’appel principal était caduc, conduisait à juger l’affaire alors même que l’une des parties (et pas des moindres puisqu’il s’agit de l’appelant principal) n’était plus recevable à faire valoir ses arguments.

Enfin la caducité de l’appel principal entraînant l’extinction de l’instance, on comprend mal comment la cour pouvait être encore saisie de l’appel provoqué.

C’est cette solution qui fut retenue par la Cour d’Appel d’Aix en Provence (5/12/2013) et confirmée par la 2ème Chambre Civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 13 Mai 2015 (N°de pourvoi 14-13801).

La Cour de cassation rappelle que l’appel provoqué ne peut être reçu en cas de caducité de l’appel principal, ayant relevé que la caducité de l’appel principal avait été prononcée, la Cour d’appel en a exactement déduit que l’instance était éteinte, de sorte qu’elle ne pouvait être saisie de l’appel provoqué.

Ainsi donc la caducité de l’appel principal a pour effet de mettre fin à l’appel provoqué.

On ne pourra que trop conseiller aux parties souhaitant interjeter appel de ne pas se greffer sur une procédure qui pourrait à terme les priver du second degré de juridiction.

Au sein du réseau PROVENCE AVOCATS, Me REINAUD reste la référence en matière de procédure en appel.

Nous ne pouvons que vous inciter à le consulter si nécessaire.

Auteur : Me Charles REINAUD, Avocat à la Cour

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