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Les loyers commerciaux de Réside Etudes sont dus pendant le Covid

Benjamin AYOUN — Sun, 15 Nov 2020 17:54:47 +0000

Les loyers sont-ils dus pendant le covid 19 ?

Les gestionnaires des résidences de tourisme estiment pouvoir s’exonérer du paiement des loyers commerciaux en opposant aux propriétaires investisseurs l’exception d’inexécution ou la force majeure.

La société Réside Etudes et d’autres gestionnaires demandent à leurs bailleurs d’abandonner leurs loyers en raison de la crise sanitaire du covid 19.

Il ne faut surtout pas signer les demandes d’abandon de loyers adressées par votre preneur et présentées comme inévitables.

En effet, la Cour d’Appel de Grenoble a confirmé dans un arrêt du 5 novembre 2020 que les loyers pendant la crise sanitaire et pendant le covid 19 sont dus et surtout que le preneur ne peut pas s’exonérer de leur paiement.

Vous pouvez découvrir ledit arrêt en cliquant sur le lien suivant : ca-grenoble-05-11-2020-n-16-04533-confirmation

Les moyens de défense de la société APPART’CITY ont été rejetés par la Cour d’Appel de Grenoble qui n’a retenu ni fait du prince, ni force majeure, ni exception d’inexécution.

Dans cet arrêt, la société APPART’CITY avait été assignée pour des loyers anciens datant de 2014. Avant la clôture de l’affaire devant le Cour d’Appel, le propriétaire bailleur avait actualisé ses demandes en ajoutant une demande de condamnation pour les impayés de la période du premier confinement.

Cela a permis à la Cour d’Appel de trancher au fond ce problème d’exigibilité des loyers covid19.

« Si la société Appart City soutient, pour se soustraite à son obligation, l’exception d’inexécution, il ne peut qu’être constaté que le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière.

Concernant le moyen pris de la force majeure liée à l’épidémie Covid 19, il n’est pas justifié par l’intimée de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n’a pas ainsi de conséquences irrésistibles. En outre, ainsi que soutenu par l’appelant, si la résidence dans laquelle se trouvent les lots donnés à bail constitue bien une résidence de tourisme définie par l’article R321-1 du code du tourisme, ainsi que l’a rappelé le bail commercial dans son exposé, l’article 10 du décret du 11 mai 2020 modifié le 20 mai 2020, tout en interdisant l’accueil du public dans les résidences de tourisme, a prévu une dérogation concernant les personnes qui y élisent domicile, de sorte que toute activité n’a pas été interdite à l’intimée, laquelle ne produit aucun élément permettant de constater que l’activité qu’elle exerce ne correspond qu’à la location de locaux d’habitation proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, comme prévu à l’article R321-1 précité. Ce moyen ne peut qu’être rejeté.

S’agissant enfin du moyen pris du fait du prince, il convient de relever que cette théorie jurisprudentielle concerne les rapports entre une personne morale de droit public et son cocontractant, ce qui n’est pas le cas de l’espèce. Ce moyen est mal fondé et ne peut qu’être également rejeté. »

La Cour d’Appel a tranché au fond, ces loyers sont dus.

C’est une solution parfaitement normale dans la mesure ou l’existence d’une pandémie est parfaitement prévisible pour l’exploitant d’un hôtel et qu’il s’agit d’un risque commercial d’exploitation inhérent à l’activité d’hôtelier.

Comment être payé ?

Les loyers sont dus et il convient de les exiger en justice auprès de votre preneur à bail si les mises en demeures et négociations entreprises n’ont pas abouties à un accord.

Il convient d’assigner sans attendre en référé devant le Tribunal Judiciaire compétent ou si les délais sont trop long devant le Tribunal de Commerce pour être parmi les premiers à obtenir le paiement de vos loyers.

Il convient de ne pas tarder ou d’être passif face à cette situation.

Certains propriétaires espèrent que la situation de leur preneur s’arrange. Mais il existe un risque important que les sociétés de gestion de résidences de tourisme (Réside Etudes, Odalys ou BELAMBRA) demandent d’ici quelques mois à être placées en redressement judiciaire.

Il faut donc obtenir le paiement des loyers avant que votre preneur n’obtienne la protection du tribunal de commerce.

Certains gestionnaires attendent la fin de la saison d’hiver et avoir accumulé de très nombreux loyers impayés pour demander leur placement en redressement judiciaire.

Notre cabinet propose des forfaits adaptés à chaque situation et surtout au montant des sommes en jeu.

Nous défendons déjà des milliers de propriétaires dans le même cas que le vôtre et plus de 1.000 propriétaires ayant pour bailleur les groupes RESIDE ETUDES, BELAMBRA ou ODALYS.

Le but actuel est d’aller vite.

Est-il possible d’obtenir la résiliation du bail ?

De nombreux propriétaires souhaitent récupérer leurs appartements et mettre fin au bail en raison des impayés de loyers liés au covid 19.

Il semble difficile d’obtenir la résiliation des baux commerciaux en raison des loyers impayés pendant la crise sanitaire.

Même s’il est actuellement possible de faire délivrer des commandements de payer visant la clause résolutoire à votre preneur, il sera difficile d’obtenir du juge des référés la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en cette période difficile pour tous le monde.

Le juge accordera des délais mais comme dans les différentes jurisprudences actuelles refusera de mettre fin au bail pour ce motif.

S’aventurer dans cette voie longue et couteuse parait donc difficile bien que possible.

Coordonnées d’urgence :

Pour assigner sans attendre et obtenir le paiement des loyers vous pouvez me contacter par afin que je vous oriente vers la solution la plus appropriée à votre situation :

– courriel à benjamin.ayoun@provence-avocats.fr
– par téléphone au 0484254092

Maître Benjamin AYOUN
Avocat au Barreau de Marseille

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Le bras de fer d’APPART’CITY avec ses 13.000 bailleurs

Benjamin AYOUN — Mon, 04 Jan 2016 10:56:16 +0000

résidence de tourisme

Depuis bientôt 18 mois, APPART’CITY qui gère actuellement 117 résidences en France éprouve les plus grandes difficultés à honorer dans les temps le paiement des loyers à ses bailleurs.

Soit APPART’CITY n’a pas la trésorerie pour payer à terme échu les loyers des résidences hôtelières qu’il exploite, soit APPART’CITY se sert des loyers qu’il doit pour financer ses pertes.

Dans les deux cas, il y a lieu de s’interroger sur le point de savoir si ce gestionnaire n’est pas en cessation des paiements et devrait demander son placement en redressement judiciaire.

Paradoxalement en 2015, Pierre DENIZET, Président du directoire du groupe PARK & SUITES APPART’CITY, s’est vu remettre les insignes d’Officier dans l’ordre de la Légion d’honneur des mains de Pascal LAMY, président du Comité mondial d’éthique du tourisme.

Outre le fait que cette distinction intervient à un moment où la société que Monsieur Pierre DENIZET dirige semble afficher des pertes considérables, le Président du directoire du groupe PARK & SUITES APPART’CITY aurait du avoir la délicatesse de refuser d’être décoré alors même que s’abattait sur son groupe une pluie d’assignations venant de bailleurs excédés par le non paiement de leurs loyers depuis plusieurs trimestres.

Au quatrième trimestre, les choses semblent avoir un peu changé et des réunions d’information ont été organisées avec les propriétaires pour leur proposer une issue.

La stratégie d’APPART’CITY est la suivante :

Opacité sur les comptes du groupe et des résidences
Renégociation des loyers à la baisse dans les résidences peu rentables
Obtention de la remise à neuf des unités de logement aux frais des bailleurs
Intéressement minime au résultat réalisé

Ces propositions sont inacceptables en l’état.

En effet, si les bailleurs financent la remise à neuf du fonds de commerce des résidences dans lesquelles ils sont propriétaires, il n’y a aucune raison qu’ils subissent la double sanction de la baisse des loyers et d’un intéressement au résultat infime.

Il est indéniable qu’un propriétaire esseulé est en situation d’infériorité face à son preneur à bail qui ne paye pas les loyers dans les temps.

Les mises en demeure adressées au siège d’APPART’CITY restent lettres mortes et à défaut de mise en place de procédures judiciaires, la société APPART’CITY continue à poursuivre le rythme des paiements qu’il impose unilatéralement à ses bailleurs.

De nombreux groupements de propriétaires ont été créés pour s’opposer aux retards dans le paiement des loyers qui sont de presque 9 mois dans certaines résidences.

Les propriétaires qui ont décidé d’agir contre leur preneur indélicat sont aujourd’hui en grande majorité à jour des loyers du 3^ème trimestre 2015.

Maître Benjamin AYOUN qui représente plusieurs centaines de propriétaires dans une quinzaine de résidences du groupe tente inlassablement d’obtenir des solutions amiables de paiement des loyers sans succès.

Les dates proposées à l’amiable aux propriétaires par APPART’CITY sont toujours les mêmes, au mieux décaler le paiement de 90 à 150 jours.

En agissant de la sorte, APPART’CITY se constitue une trésorerie de plusieurs dizaines de millions d’euros sur le dos de ses bailleurs.

Face à cette mauvaise volonté affichée de payer dans les temps les loyers dus, des actions en justice sont engagées régulièrement.

Cette situation ne pourra pas durer éternellement.

D’une part les juridictions commencent à se lasser de voir ce type de contentieux être plaidées à leurs barres, d’autre part ces procédures ont un coût considérable pour les bailleurs et APPART’CITY.

Pour autant, les différentes expériences de propriétaires ont permis de constater que seule la solution forte fonctionnait avec ce Groupe.

La société APPART’CITY ne pourra pas à nouveau en 2016 continuer à payer les loyers avec 3 à 9 mois de retards sans prendre les mesures qui s’imposent.

Nous restons à votre dispositions pour étudier les solutions les plus appropriées pour obtenir les paiements des loyers face à votre gestionnaire.

Benjamin AYOUN

Avocat au Barreau de Marseille

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