En bref. La rédaction d’un bail commercial à Marseille doit préciser la destination des lieux, le loyer, l’indexation, les charges, les travaux, les garanties, la cession et la clause résolutoire. Depuis le 28 mai 2026, de nouvelles règles concernent notamment la mensualisation du loyer, certaines garanties et les clauses d’indexation dites « tunnel », avec des calendriers d’application distincts.

Un bail commercial à Marseille organise pendant plusieurs années la relation entre le propriétaire d’un local et l’entreprise qui y exploite son activité. Une destination trop étroite, une répartition imprécise des travaux ou une clause d’indexation mal conçue peuvent affecter la valeur du fonds, la rentabilité de l’immeuble et les possibilités de cession. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a en outre modifié plusieurs règles du statut. La rédaction doit donc tenir compte de la nature du local, de la date de conclusion ou de renouvellement et de la qualité du preneur.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est le contrat par lequel un propriétaire met un local à la disposition d’un locataire qui y exploite un fonds commercial, industriel ou artisanal, lorsque les conditions du statut des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce sont réunies.

Le statut confère notamment au locataire un droit au renouvellement. Lorsque le bailleur refuse ce renouvellement sans pouvoir invoquer un motif légal permettant de s’en dispenser, il doit en principe verser une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-14 du Code de commerce.

Quelle est la durée du bail commercial ?

Le bail commercial ne peut en principe être conclu pour une durée inférieure à neuf ans. Le locataire peut généralement donner congé à l’expiration de chaque période triennale, sous réserve des exceptions prévues par l’article L. 145-4 du Code de commerce.

Les parties peuvent choisir une durée supérieure. Cette décision doit être examinée avec attention, car elle peut avoir une incidence sur les règles de plafonnement du loyer lors du renouvellement.

Un bail dérogatoire peut également être conclu lors de l’entrée dans les lieux. Sa durée totale ne peut pas dépasser trois ans. Si le locataire reste dans les lieux au-delà des conditions prévues par l’article L. 145-5, un bail soumis au statut peut prendre naissance.

Quelles clauses sont d’ordre public ?

Certaines dispositions du statut ne peuvent pas être écartées par le contrat. Les clauses qui leur font échec sont, selon les textes applicables, réputées non écrites.

Cette sanction signifie que la stipulation est neutralisée sans que l’ensemble du contrat disparaisse nécessairement. Elle concerne notamment certaines règles relatives au renouvellement, à la révision du loyer, à l’état des lieux ou à la répartition des charges.

Quelles sont les clauses essentielles d’un bail commercial à Marseille ?

Un modèle standard ne permet pas de traiter correctement toutes les situations. Une boutique du centre-ville, un restaurant, un cabinet de services, un atelier et un entrepôt n’ont ni les mêmes contraintes ni le même régime au regard de la réforme de 2026.

La désignation et la destination des locaux

La désignation doit permettre d’identifier précisément :

• l’adresse et les références cadastrales ;
• les surfaces et dépendances ;
• les parties privatives et communes ;
• les réserves, caves, terrasses ou stationnements ;
• les équipements remis au locataire ;
• les éventuelles autorisations d’occupation du domaine public.

La destination détermine les activités autorisées. Une destination très restrictive peut empêcher l’évolution du commerce ou compliquer la cession du fonds. Une clause trop large peut, à l’inverse, limiter la maîtrise du bailleur sur l’usage de l’immeuble.

La rédaction doit également être cohérente avec le règlement de copropriété, les règles d’urbanisme, les autorisations administratives et les nuisances susceptibles d’être générées.

Le locataire peut, sous certaines conditions, adjoindre des activités connexes ou complémentaires par la procédure de déspécialisation partielle. Une transformation plus importante de l’activité relève de règles plus exigeantes.

Le loyer et ses modalités de paiement

Le montant du loyer initial est librement négocié. Le contrat doit préciser :

• le montant hors taxes et hors charges ;
• l’assujettissement éventuel à la TVA ;
• la périodicité du paiement ;
• le paiement d’avance ou à terme échu ;
• les modalités de facturation ;
• les intérêts ou pénalités prévus en cas de retard ;
• le traitement des périodes de franchise.

Depuis la réforme de 2026, certains locataires peuvent exiger un paiement mensuel.

« Le paiement mensuel du loyer est de droit » pour les preneurs entrant dans le champ de l’article L. 145-32-1.

Ce droit concerne notamment les locaux destinés au commerce de détail ou de gros et aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Il suppose l’absence d’arriérés non contestés de loyers ou de charges. Il s’applique également aux baux qui étaient déjà en cours lors de l’entrée en vigueur du texte.

Il ne doit donc pas être présenté comme une règle uniforme applicable à tous les bureaux, entrepôts ou locaux professionnels.

L’indexation et la clause « tunnel »

Le bail peut prévoir une indexation du loyer, généralement en fonction de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires lorsque celui-ci est pertinent.

La clause doit préciser :

• l’indice de base ;
• l’indice de comparaison ;
• la date de révision ;
• la périodicité ;
• les conséquences de la disparition ou du remplacement de l’indice ;
• le jeu de la variation à la hausse et à la baisse.

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, une clause peut encadrer la variation annuelle de l’ILC dans un « tunnel », à condition que la limitation s’applique dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

Par exemple, une clause peut limiter la variation annuelle prise en compte à plus ou moins 3 %. La symétrie doit ressortir clairement de la rédaction. Une clause neutralisant uniquement les baisses ne correspond pas au mécanisme nouvellement consacré.

L’indexation conventionnelle doit en outre rester cohérente avec l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, qui prohibe certaines distorsions entre la période de variation de l’indice et la durée écoulée.

Les charges, impôts et travaux

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Certaines dépenses ne peuvent pas être imputées au locataire, notamment les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil et, selon les cas prévus par l’article R. 145-35 du Code de commerce, les dépenses liées à ces travaux ou les honoraires de gestion des loyers.

Le contrat doit traiter séparément :

• l’entretien courant ;
• les réparations locatives ;
• les grosses réparations ;
• les travaux de vétusté ;
• les travaux imposés par l’administration ;
• la mise aux normes d’accessibilité ou de sécurité ;
• les travaux affectant les parties communes ;
• les travaux envisagés par le locataire.

Une formule générale mettant « tous travaux » à la charge du preneur ne suffit pas toujours à produire l’effet recherché et peut entrer en conflit avec les règles impératives.

L’état des lieux

Un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession et lors de la restitution des locaux, dans les conditions de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce.

Il est utile d’y annexer des photographies datées, des relevés de compteurs et un inventaire des équipements. Une description sommaire rend plus difficile la détermination des dégradations et des travaux imputables à chaque partie.

Les garanties

Le bail peut prévoir un dépôt de garantie, un cautionnement, une garantie autonome ou d’autres sûretés. Leur rédaction doit distinguer clairement leur nature, leur durée, leur montant et leurs conditions de libération.

Pour les locaux entrant dans le champ de la réforme et les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, le dépôt de garantie et les autres garanties exigées par le bailleur sont soumis au nouveau plafond légal correspondant à un trimestre de loyer.

Ce plafond ne doit pas être étendu sans vérification aux catégories de locaux exclues du dispositif.

La clause résolutoire

La clause résolutoire permet au bailleur d’invoquer la résiliation lorsque le locataire ne respecte pas une obligation expressément visée. Elle ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, délivré dans les conditions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Le commandement doit identifier le manquement et reproduire les mentions légalement requises. Une clause générale ou une mise en demeure imprécise peut susciter une contestation.

Depuis le 28 mai 2026, le locataire qui demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause doit notamment justifier de sa capacité à apurer la dette et de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Ces règles concernent les demandes introduites depuis l’entrée en vigueur de la réforme.

Que change précisément la loi du 26 mai 2026 ?

Les différentes mesures ne suivent pas toutes le même calendrier.

Ces dates et champs d’application résultent de la loi n° 2026-403 et de ses dispositions transitoires.

Le droit de préférence du locataire

La réforme a également précisé le champ du droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Le dispositif vise les locaux à usage commercial ou artisanal entrant dans son champ, tandis que certains bureaux ou entrepôts en sont exclus.

Lorsqu’un local loué doit être vendu, le vendeur doit vérifier la destination principale, la composition de l’ensemble immobilier, les exceptions légales et les modalités de notification au locataire.

Quels points négocier avant de signer ?

Les priorités ne sont pas identiques pour le bailleur et le preneur.

Lorsque le bail accompagne une acquisition, il doit être relu avec l’acte de cession du fonds de commerce. Les clauses de destination, de cession, de garantie solidaire et de travaux peuvent avoir une incidence directe sur la valeur de l’opération.

Illustration pratique à Marseille

Situation hypothétique : une entreprise souhaite louer une boutique à Marseille en septembre 2026. Le projet prévoit un paiement trimestriel d’avance, un dépôt de six mois, une garantie bancaire complémentaire, une indexation limitée à la hausse et une clause mettant tous les travaux futurs à la charge du preneur.

Plusieurs vérifications sont nécessaires :

1. l’activité entre-t-elle dans le champ de la mensualisation de droit ?
2. le cumul des garanties respecte-t-il le plafond applicable au bail ?
3. la limitation de l’indexation joue-t-elle symétriquement à la hausse et à la baisse ?
4. les travaux relevant de l’article 606 et de l’article R. 145-35 ont-ils été exclus ?
5. la destination autorise-t-elle les activités envisagées et une future cession ?

Le contrat doit être corrigé en fonction des réponses, sans appliquer indistinctement les règles de 2026 à un local qui n’entrerait pas dans leur champ.

Quelles erreurs éviter lors de la rédaction ?

Les erreurs fréquentes comprennent :

• utiliser un modèle antérieur à la réforme sans vérifier chaque clause ;
• imposer une périodicité incompatible avec le droit à mensualisation ;
• cumuler des garanties sans vérifier leur plafond ;
• prévoir un tunnel d’indexation uniquement à la hausse ;
• reproduire une liste imprécise de charges ;
• omettre les travaux de conformité et de vétusté ;
• décrire insuffisamment les locaux ;
• limiter excessivement la destination ;
• négliger les règles relatives à la cession du bail ;
• confondre bail commercial et bail dérogatoire.

L’article consacré aux procédures collectives à Marseille peut également être consulté lorsque le bailleur ou le preneur rencontre des difficultés financières.

Quel est le rôle de l’avocat dans la rédaction du bail ?

L’avocat peut intervenir pour le bailleur ou pour le locataire, mais il doit identifier clairement la partie qu’il assiste.

Son intervention peut porter sur :

• l’audit d’un projet de bail ;
• la rédaction d’un contrat adapté au local ;
• la négociation de la destination, du loyer et des garanties ;
• la vérification des charges et travaux ;
• l’articulation avec une cession de fonds ;
• la préparation d’un renouvellement ;
• l’application de la réforme de 2026 ;
• la mise en œuvre ou la contestation d’une clause résolutoire.

L’objectif est de traduire précisément l’accord économique des parties dans un contrat compatible avec les règles impératives.

Points clés à retenir

• Le bail commercial est en principe conclu pour au moins neuf ans, avec une faculté de résiliation triennale du locataire sous réserve des exceptions légales.
• La destination, les travaux, les charges, les garanties et la cession doivent être rédigés en fonction du local et de l’activité.
• La mensualisation issue de la réforme de 2026 peut concerner des baux déjà en cours.
• Le plafond des garanties et la clause tunnel concernent principalement les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.
• Les dispositions transitoires relatives à la restitution et au transfert des garanties doivent être vérifiées selon la date de remise des clés ou de mutation.

Conclusion

La réforme du 26 mai 2026 impose de distinguer la nature du local, la date du bail et la mesure concernée. Un ancien modèle ne permet plus, à lui seul, de sécuriser la mensualisation, les garanties, l’indexation ou la clause résolutoire. Pour faire examiner un bail commercial situé à Marseille ou dans les Bouches-du-Rhône, vous pouvez joindre Maître Julien Ayoun au 04 84 25 40 90 ou utiliser la page de contact.

Questions fréquentes sur le bail commercial en 2026

Un locataire peut-il imposer la mensualisation de son loyer commercial ?

Oui, lorsqu’il entre dans le champ de l’article L. 145-32-1 du Code de commerce et ne présente pas d’arriérés non contestés de loyers ou de charges. Le dispositif vise notamment certains commerces de détail ou de gros et certaines prestations commerciales ou artisanales. Il peut s’appliquer à un bail déjà en cours.

Quel est le montant maximal du dépôt de garantie en 2026 ?

Pour les locaux et les baux entrant dans le champ de la réforme, le dépôt de garantie et les autres garanties demandées par le bailleur sont plafonnés à un trimestre de loyer lorsque le bail est conclu ou renouvelé à compter du 28 mai 2026. Le champ exact doit être vérifié avant d’appliquer ce plafond.

Qu’est-ce qu’une clause tunnel dans un bail commercial ?

Il s’agit d’une clause qui limite la variation annuelle de l’indice dans un couloir déterminé, par exemple plus ou moins 3 %. Pour les baux concernés conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, la limite doit jouer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

Peut-on conclure un bail commercial de moins de neuf ans ?

Les parties peuvent conclure un bail dérogatoire lors de l’entrée dans les lieux, mais sa durée totale ne peut pas dépasser trois ans. À l’expiration, le maintien du locataire dans les lieux dans les conditions prévues par la loi peut entraîner la naissance d’un bail soumis au statut des baux commerciaux.

Quels travaux peuvent être mis à la charge du locataire ?

Le locataire peut supporter les travaux et dépenses que le contrat lui attribue légalement. Certaines dépenses ne peuvent cependant pas lui être imputées, notamment les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et les dépenses visées par l’article R. 145-35 du Code de commerce. La clause doit distinguer précisément chaque catégorie.

POur plus d’informations en matière de bail commercial, n’hésitez à contacter notre cabinet en droit des affaires et droit immobilier à Marseille au 04.84.25.40.91

Auteur

Article rédigé par Maître Julien Ayoun, avocat au Barreau de Marseille, intervenant en droit immobilier et en droit des affaires.

Les informations sont générales. L’application de la réforme dépend notamment de la destination du local, de la date du contrat et de ses stipulations.

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