En bref. La loi du 27 juillet 2023 a alourdi les peines encourues par les squatteurs, ouvert la procédure d’évacuation par le préfet au propriétaire de tout local d’habitation et écarté la trêve hivernale pour les squatteurs d’un domicile. Depuis le 20 août 2026, cette procédure s’applique aussi aux locaux commerciaux, agricoles et professionnels, ainsi qu’au voyageur qui reste dans un meublé de tourisme après la fin de son séjour.

Un appartement occupé pendant une absence, une maison de famille vide, une boutique dont la porte a été forcée : face à un squat, le propriétaire dispose aujourd’hui d’outils plus rapides qu’il y a quelques années. Deux lois les ont successivement renforcés. Voici ce qu’elles ont changé, et la marche à suivre.

Qu’est-ce qu’un squat pour la loi ?

Le squatteur est la personne qui s’introduit dans le domicile d’autrui ou dans un local à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou qui s’y maintient après une telle introduction. Une porte fracturée ou une serrure forcée en sont des exemples.

Le locataire qui ne paie plus son loyer, ou qui reste dans les lieux à la fin de son bail, n’est pas un squatteur : il est entré régulièrement. Son départ passe par une procédure judiciaire d’expulsion, présentée dans l’article Loyers impayés et expulsion du locataire. Seule exception, depuis 2026 : le voyageur qui se maintient dans un meublé de tourisme à la fin de son séjour (voir plus bas).

Ce que la loi du 27 juillet 2023 a changé

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Des peines plus lourdes

• La violation de domicile est punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende, contre un an et 15 000 € auparavant (article 226-4 du code pénal). Constitue notamment un domicile tout local d’habitation contenant des biens meubles appartenant à la personne, qu’elle y habite ou non et qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale.
• Un nouveau délit punit de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende l’introduction dans un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ainsi que le maintien dans ce local à la suite d’une telle introduction (article 315-1).
• Le maintien sans droit ni titre dans un local d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire, plus de deux mois après un commandement régulier de quitter les lieux, est puni de 7 500 € d’amende, sauf exceptions, notamment pendant la trêve hivernale et pour les logements des bailleurs sociaux (article 315-2).

Une procédure administrative élargie

L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, dite loi DALO, permet d’obtenir l’évacuation des occupants par le préfet, sans passer par un juge. La loi de 2023 a :

• étendu cette procédure aux locaux à usage d’habitation, et plus seulement au domicile, et permis au propriétaire du local occupé de la demander ;
• ouvert le constat de l’occupation au maire et au commissaire de justice, en plus de l’officier de police judiciaire ;
• prévu que le préfet sollicite l’administration fiscale dans les 72 heures lorsque le propriétaire ne peut pas prouver son droit en raison de l’occupation ;
• porté à sept jours le délai d’exécution de la mise en demeure lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur ; un référé devant le tribunal administratif suspend alors la décision du préfet.

La trêve hivernale écartée pour les squatteurs d’un domicile

Le sursis aux expulsions du 1er novembre au 31 mars ne s’applique pas lorsque l’expulsion a été ordonnée en raison d’une introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour les autres lieux, le juge peut supprimer ou réduire ce sursis (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Le délai de deux mois qui suit normalement le commandement de quitter les lieux ne s’applique pas non plus aux personnes entrées par ces procédés (article L. 412-1).

Ce que la loi du 18 août 2026 ajoute

L’article 14 de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026 a réécrit l’article 38 de la loi DALO. Depuis le 20 août 2026, la procédure devant le préfet s’applique :

• aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel, et non plus seulement au domicile et aux locaux d’habitation ;
• au maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme : le voyageur qui refuse de partir à la fin de son séjour peut désormais faire l’objet d’une mise en demeure du préfet.

Le propriétaire d’une boutique, d’un entrepôt ou d’un bureau squatté dispose donc désormais de la voie administrative, en plus de la plainte pénale fondée sur l’article 315-1 du code pénal.

Comment se déroule la procédure devant le préfet ?

1. Déposer plainte auprès des services de police ou de gendarmerie.
2. Prouver vos droits : le local est votre domicile ou votre propriété. Si les justificatifs sont restés dans les lieux, le préfet sollicite l’administration fiscale dans les 72 heures.
3. Faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice.
4. Saisir le préfet. Il se prononce dans les 48 heures de la réception de la demande, après avoir pris en considération la situation personnelle et familiale des occupants. Il ne peut refuser que si les conditions légales ne sont pas réunies ou en raison d’un motif impérieux d’intérêt général ; les motifs du refus sont communiqués au demandeur.
5. La mise en demeure laisse aux occupants au moins 24 heures pour partir, ou sept jours si le local n’est pas votre domicile. Elle leur est notifiée et affichée en mairie et sur les lieux.
6. L’évacuation forcée : si les occupants ne sont pas partis dans le délai fixé, le préfet doit y faire procéder sans délai.

Et si le préfet refuse ?

Le refus du préfet est une décision administrative, qui peut être contestée devant le tribunal administratif. Le propriétaire peut aussi saisir le juge judiciaire pour obtenir l’expulsion, en référé lorsque l’occupation constitue un trouble manifestement illicite. Lorsque le local est occupé aux fins d’habitation, le juge des contentieux de la protection est compétent (article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire).

Ne jamais se faire justice soi-même

Changer les serrures ou faire sortir les occupants par la force expose le propriétaire à des poursuites. Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du code pénal).

Questions fréquentes

Combien de temps faut-il pour faire partir des squatteurs ?

Devant le préfet, la loi impose une décision dans les 48 heures de la demande, puis un délai d’au moins 24 heures, ou de sept jours si le local n’est pas votre domicile, avant l’évacuation. La durée réelle dépend surtout de la rapidité avec laquelle la plainte, les justificatifs et le constat sont réunis.

Mon local commercial vide est occupé : que faire ?

Depuis le 20 août 2026, la procédure de l’article 38 de la loi DALO s’applique aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel. Le délai de la mise en demeure est alors d’au moins sept jours, puisque le local n’est pas votre domicile.

Un voyageur refuse de quitter mon meublé de tourisme : est-ce un squat ?

Depuis le 20 août 2026, la même procédure s’applique au maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme. Les règles de la location de courte durée à Marseille sont présentées dans l’article Airbnb à Marseille : les règles pour louer sans risquer l’amende.

La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?

Non, lorsque l’expulsion est ordonnée parce qu’ils sont entrés dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour un autre lieu, comme un local vide, le juge peut supprimer ou réduire le sursis hivernal.

En cas d’occupation de votre bien, la plainte et le constat conditionnent toute la suite. La marche à suivre en urgence est détaillée sur la page Squat : que faire en urgence ? La procédure rapide. Maître Benjamin AYOUN vous répond au 04 84 25 40 92 ou par le formulaire de contact du cabinet de Marseille.

Auteur

Article rédigé par Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, ancien membre du Conseil de l’Ordre, qui intervient en droit immobilier. Retrouvez sa présentation au sein du réseau.

Les informations de cet article sont générales et à jour au 8 novembre 2026. Elles ne remplacent pas l’examen de votre situation.

Sources

• Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, article 38, dans ses rédactions issues de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026 (article 14)
• Code pénal, articles 226-4, 226-4-2, 315-1 et 315-2
• Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-1 et L. 412-6
• Code de l’organisation judiciaire, article L. 213-4-3

Cet article Squat : ce qui a changé avec les lois de 2023 et de 2026 est apparu en premier sur Provence Avocats.

En bref. Un défaut découvert après l’achat d’une maison ou d’un appartement peut relever de la garantie des vices cachés, du dol ou, lorsque le vendeur a construit ou fait construire depuis moins de dix ans, de la garantie décennale. Chaque fondement a ses conditions, son délai et ses effets sur la clause « sans garantie » de l’acte de vente. Le choix se prépare dès la découverte du défaut.

Infiltrations après les premières pluies, fissures qui réapparaissent sous la peinture, charpente fragilisée, assainissement hors d’usage : certains défauts n’apparaissent qu’après la signature chez le notaire. L’acheteur dispose alors de plusieurs actions contre le vendeur. Elles ne se valent pas : le délai pour agir, la preuve à apporter et l’indemnisation diffèrent.

La garantie des vices cachés : le recours de principe

Le vendeur doit garantir l’acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du code civil). Trois conditions en découlent :

• un défaut caché : le vendeur ne répond pas des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642) ;
• un défaut antérieur à la vente, au moins en germe ;
• un défaut grave, qui compromet l’usage du logement ou en réduit nettement la valeur.

Ce que l’acheteur peut obtenir

L’acheteur choisit entre rendre le bien et se faire restituer le prix, ou garder le bien et se faire rendre une partie du prix (article 1644). Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre tous les dommages et intérêts (article 1645) : travaux, relogement, trouble de jouissance. S’il l’ignorait, il ne doit que la restitution du prix et le remboursement des frais occasionnés par la vente (article 1646).

Le délai : deux ans, dans la limite de vingt ans après la vente

L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648). La Cour de cassation a jugé qu’il s’agit d’un délai de prescription (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809) : il est interrompu par une demande en justice, même en référé (article 2241), et suspendu lorsque le juge ordonne une expertise avant tout procès ; il recommence alors à courir, pour au moins six mois, une fois l’expertise réalisée (article 2239).

L’action ne peut toutefois pas être exercée plus de vingt ans après la vente (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10.763, en application de l’article 2232 du code civil).

La clause « sans garantie » de l’acte de vente

Les ventes entre particuliers contiennent presque toujours une clause qui exclut la garantie des vices cachés. Elle est valable pour les vices que le vendeur ignorait (article 1643). Elle ne protège pas le vendeur :

• qui connaissait le vice ;
• qui est un professionnel, tenu de connaître les vices du bien qu’il vend. Est assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 24-11.221, rappelant notamment Cass. 3e civ., 9 février 2011, n° 09-71.498) ;
• qui n’a pas fourni, le jour de l’acte authentique, l’un des diagnostics obligatoires (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif) en cours de validité : il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L. 271-4, II, du code de la construction et de l’habitation).

Le dol : quand le vendeur a menti ou caché

Le dol est le fait d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges. Il comprend la dissimulation intentionnelle d’une information dont le vendeur sait le caractère déterminant pour l’acheteur (article 1137). Une fissure rebouchée et repeinte avant les visites, un dégât des eaux passé sous silence ou une réponse mensongère à une question précise de l’acheteur peuvent en relever.

L’action fondée sur le dol n’est pas exclusive de la garantie des vices cachés (Cass. 1re civ., 6 novembre 2002, n° 00-10.192). Elle présente deux intérêts :

• un délai plus long : cinq ans à compter de la découverte du dol (articles 1144 et 2224 du code civil) ;
• des sanctions plus larges : l’annulation de la vente, avec restitution du prix, et, indépendamment de l’annulation, la réparation du préjudice subi (article 1178).

Sa difficulté tient à la preuve : l’acheteur doit établir que le vendeur savait et qu’il a volontairement caché ou travesti l’information. Factures de travaux anciens, déclarations de sinistre, procès-verbaux d’assemblée générale et témoignages de voisins sont alors décisifs.

La garantie décennale : quand le vendeur a construit

Celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire est réputé constructeur de cet ouvrage (article 1792-1, 2°, du code civil). C’est le cas du particulier qui revend une maison qu’il a fait bâtir, ou à laquelle il a ajouté une extension, depuis moins de dix ans.

Il répond alors de plein droit des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792), pendant dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1). L’acheteur n’a pas à prouver que le vendeur connaissait le défaut, et toute clause qui exclut ou limite cette responsabilité est réputée non écrite (article 1792-5).

Relisez l’acte de vente : il mentionne généralement les travaux réalisés au cours des dix dernières années et les assurances souscrites.

Comment choisir le bon fondement ?

• Garantie des vices cachés : un défaut caché, antérieur et grave ; deux ans à compter de la découverte, vingt ans au plus après la vente ; la clause « sans garantie » protège le vendeur qui ignorait le vice.
• Dol : un mensonge ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante ; cinq ans à compter de la découverte ; annulation de la vente et réparation du préjudice.
• Garantie décennale : un vendeur qui a construit ou fait construire depuis moins de dix ans et un dommage grave ; dix ans à compter de la réception des travaux ; aucune clause ne peut l’écarter.

Ces fondements peuvent être invoqués dans la même procédure, l’un à titre principal, les autres à titre subsidiaire. D’autres intervenants peuvent aussi répondre de leurs propres fautes : diagnostiqueur, agent immobilier, notaire. Ces recours sont détaillés, à propos des termites, dans l’article Vices cachés et termites après un achat immobilier : preuves, responsables et délais.

Les premiers réflexes après la découverte

1. Photographiez le défaut et faites-le constater par un commissaire de justice, qui donne date certaine aux constatations.
2. Ne réparez pas avant que le défaut ait été constaté, sauf mesure urgente de mise en sécurité.
3. Réunissez le compromis, l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique, l’annonce et vos échanges avec le vendeur et l’agence.
4. Signalez le défaut au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
5. Si le vendeur conteste, demandez une expertise judiciaire avant tout procès (article 145 du code de procédure civile). Elle suspend le délai de deux ans et fournit au juge une preuve contradictoire : il ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une seule partie (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809). La procédure est présentée sur la page Le référé expertise.

Questions fréquentes

Le vendeur affirme qu’il ignorait le défaut : puis-je quand même agir ?

Oui. La garantie des vices cachés est due même si le vendeur ignorait le vice (article 1643). Mais une clause « sans garantie » protège alors le vendeur de bonne foi et, sans clause, le vendeur qui ignorait le vice ne doit que la restitution de tout ou partie du prix et les frais occasionnés par la vente. Tout se joue donc sur la preuve de ce que le vendeur savait.

J’ai découvert le défaut il y a plus de deux ans : est-ce trop tard ?

Pas nécessairement. Le délai de deux ans a pu être interrompu par une assignation, même en référé, ou suspendu par une expertise judiciaire. Si le vendeur a menti ou dissimulé le défaut, l’action fondée sur le dol reste ouverte cinq ans à compter de sa découverte. Si le vendeur a construit ou fait construire le bien, la garantie décennale court dix ans à compter de la réception des travaux.

Un défaut visible lors des visites peut-il être un vice caché ?

En principe non : le vendeur ne répond pas des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Un défaut signalé dans l’annonce, le compromis ou un diagnostic annexé à l’acte n’est donc pas caché. En revanche, un défaut dont seuls quelques signes étaient visibles, sans que l’acheteur puisse en mesurer l’ampleur, peut être retenu comme caché : c’est au juge d’en décider au vu des faits.

Après l’achat d’un logement, le choix du fondement et le respect des délais décident de l’issue. Maître Benjamin AYOUN vous répond au 04 84 25 40 92 ou par le formulaire de contact du cabinet de Marseille. Voir aussi les interventions du réseau en droit immobilier.

Auteur

Article rédigé par Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, ancien membre du Conseil de l’Ordre, qui intervient en droit immobilier. Retrouvez sa présentation au sein du réseau.

Les informations de cet article sont générales et à jour au 8 novembre 2026. Elles ne remplacent pas l’examen de votre situation.

Sources

• Code civil, articles 1137, 1144, 1178, 1641 à 1646, 1648, 1792, 1792-1, 1792-4-1, 1792-5, 2224, 2232, 2239 et 2241
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-4
• Code de procédure civile, article 145
• Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809 et n° 20-10.763, publiés au Bulletin
• Cass. 1re civ., 6 novembre 2002, n° 00-10.192, publié au Bulletin
• Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 24-11.221 ; Cass. 3e civ., 9 février 2011, n° 09-71.498, publié au Bulletin

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En bref. À Marseille, la location de sa résidence principale en meublé de tourisme reste possible, dans la limite de 90 jours par an depuis le 1er janvier 2026, après déclaration du logement. Pour une résidence secondaire ou un logement acheté pour être loué, il faut une autorisation de changement d’usage, que la Ville subordonne à une compensation. Sans autorisation, l’amende civile peut atteindre 100 000 € par logement.

Louer un appartement sur Airbnb, Abritel ou Booking à Marseille n’est pas une simple formalité. La Ville contrôle les annonces et assigne devant le tribunal judiciaire les propriétaires et les exploitants qui louent sans autorisation. Avant de publier une annonce, ou pour sécuriser une location déjà en ligne, quatre points doivent être vérifiés : la nature du logement, la déclaration, le nombre de jours de location et le règlement de copropriété.

Résidence principale ou résidence secondaire : quelle règle s’applique ?

Tout dépend d’abord de la nature du logement.

Votre résidence principale

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Elle peut être louée en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage (article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation), à condition de déclarer le logement et de respecter le plafond annuel de jours de location.

Une résidence secondaire ou un logement acheté pour être loué

Louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage (article L. 631-7 du même code). À Marseille, ce changement d’usage est soumis à l’autorisation préalable du maire. Depuis 2025, la Ville exige en outre une compensation : l’autorisation suppose de transformer en logement un local qui avait un autre usage.

Cette condition doit être étudiée avant tout achat destiné à la location de courte durée. Sans elle, le logement ne peut être loué qu’en location classique, nue ou meublée.

Quelles démarches avant de publier une annonce ?

Déclarer le meublé de tourisme

Toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location doit d’abord le déclarer sur un téléservice national (article L. 324-1-1, III, du code du tourisme, dans sa rédaction en vigueur depuis le 20 mai 2026). La déclaration indique si le logement est la résidence principale du loueur, qui doit alors en apporter la preuve, notamment par un avis d’impôt sur le revenu établi à l’adresse du logement. Le téléservice délivre un numéro de déclaration, transmis à la commune.

La plateforme doit obtenir ce numéro avant de mettre l’annonce en ligne, et le publier dans l’annonce (article L. 324-2-1 du même code). La déclaration est mise à jour à chaque changement des informations fournies.

Obtenir l’autorisation de changement d’usage, si elle est nécessaire

Pour un logement qui n’est pas la résidence principale du loueur, l’autorisation doit être obtenue avant la première location. Elle ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme au règlement de copropriété ; le demandeur l’atteste par une déclaration sur l’honneur (article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation).

Compter les jours de location

La résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours (article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme). Marseille l’a fait : le plafond y est de 90 jours depuis le 1er janvier 2026.

Jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, la commune peut demander au loueur le nombre de jours pendant lesquels le logement a été loué ; il dispose d’un mois pour répondre. De leur côté, les plateformes cessent de proposer une résidence principale qui a atteint le plafond (article L. 324-2-1). Conservez le relevé de vos réservations.

Que peut décider la copropriété ?

Le règlement de copropriété peut restreindre la location de courte durée. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a ajouté trois règles à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

• l’assemblée générale peut interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (article 26, d) ;
• les règlements de copropriété établis depuis cette loi indiquent expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite (article 8-1-1) ;
• le copropriétaire dont le lot fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme en informe le syndic, et un point d’information est inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante (article 9-2).

Quelles sanctions en cas de manquement ?

Les sanctions dépendent du manquement et peuvent se cumuler :

• absence de déclaration : amende administrative prononcée par la commune, jusqu’à 10 000 € ;
• fausse déclaration ou faux numéro de déclaration : amende administrative jusqu’à 20 000 € ;
• dépassement du plafond de jours pour une résidence principale : amende civile jusqu’à 15 000 € (article L. 324-1-1, V, du code du tourisme) ;
• location sans autorisation de changement d’usage : amende civile jusqu’à 100 000 € par local irrégulièrement transformé (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation).

Dans ce dernier cas, le président du tribunal judiciaire, saisi par la commune selon la procédure accélérée au fond, ordonne aussi le retour du local à l’habitation dans le délai qu’il fixe. Passé ce délai, il prononce une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré utile. Le montant de l’amende est défini par personne poursuivie et par local (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020) : le propriétaire et le locataire qui sous-loue le logement peuvent être condamnés chacun.

Ce qui changera en 2034

À compter du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent, sauf lorsqu’ils constituent la résidence principale du loueur. Le maire pourra demander le diagnostic de performance énergétique à tout moment. À défaut de transmission dans les deux mois, une astreinte de 100 € par jour sera encourue ; la location d’un logement qui ne respecte pas ces niveaux exposera à une amende pouvant atteindre 5 000 € par local (article L. 324-2-2 du code du tourisme, dans sa rédaction applicable à cette date).

Questions fréquentes

Puis-je louer mon appartement sur Airbnb pendant mes vacances ?

Oui, s’il s’agit de votre résidence principale : aucune autorisation de changement d’usage n’est nécessaire. Vous devez déclarer le logement, faire figurer le numéro de déclaration sur l’annonce et ne pas dépasser 90 jours de location par an à Marseille.

Mon logement est loué en courte durée sans autorisation : que faire ?

Cessez les locations de courte durée et faites le point sans attendre sur l’usage du local, les autorisations obtenues et les justificatifs de résidence principale. Si la Ville vous a adressé une mise en demeure ou une assignation, les moyens de défense et la jurisprudence récente sont détaillés dans l’article Airbnb à Marseille : amendes jusqu’à 100 000 €, ce que jugent les tribunaux et comment se défendre.

Qui contrôle et qui sanctionne ?

La commune reçoit les déclarations et accède aux données des plateformes. Elle prononce elle-même les amendes administratives liées à la déclaration. Les amendes civiles sont prononcées par le président du tribunal judiciaire du lieu du logement, à la demande de la commune, et leur produit est versé à la commune.

Un voyageur refuse de partir à la fin de son séjour : que faire ?

Depuis le 20 août 2026, la procédure d’évacuation par le préfet s’applique au maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme. Elle est présentée dans l’article Squat : ce qui a changé avec les lois de 2023 et de 2026.

Avant de mettre un logement en location de courte durée à Marseille, ou dès réception d’un courrier de la Ville, un examen de votre situation permet d’éviter une amende lourde. Maître Benjamin AYOUN vous répond au 04 84 25 40 92 ou par le formulaire de contact du cabinet de Marseille. Voir aussi les interventions du réseau en droit immobilier.

Auteur

Article rédigé par Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, ancien membre du Conseil de l’Ordre, qui intervient en droit immobilier et en matière de résidences de tourisme. Retrouvez sa présentation au sein du réseau.

Les informations de cet article sont générales et à jour au 8 novembre 2026. Elles ne remplacent pas l’examen de votre situation.

Sources

• Code du tourisme, articles L. 324-1-1, L. 324-2-1 et L. 324-2-2
• Code de la construction et de l’habitation, articles L. 631-7, L. 631-7-1 A et L. 651-2
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 8-1-1, 9-2 et 26
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024
• Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020, publié au Bulletin

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