Squat : ce qui a changé avec les lois de 2023 et de 2026

En bref. La loi du 27 juillet 2023 a alourdi les peines encourues par les squatteurs, ouvert la procédure d’évacuation par le préfet au propriétaire de tout local d’habitation et écarté la trêve hivernale pour les squatteurs d’un domicile. Depuis le 20 août 2026, cette procédure s’applique aussi aux locaux commerciaux, agricoles et professionnels, ainsi qu’au voyageur qui reste dans un meublé de tourisme après la fin de son séjour.

Un appartement occupé pendant une absence, une maison de famille vide, une boutique dont la porte a été forcée : face à un squat, le propriétaire dispose aujourd’hui d’outils plus rapides qu’il y a quelques années. Deux lois les ont successivement renforcés. Voici ce qu’elles ont changé, et la marche à suivre.

Qu’est-ce qu’un squat pour la loi ?

Le squatteur est la personne qui s’introduit dans le domicile d’autrui ou dans un local à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou qui s’y maintient après une telle introduction. Une porte fracturée ou une serrure forcée en sont des exemples.

Le locataire qui ne paie plus son loyer, ou qui reste dans les lieux à la fin de son bail, n’est pas un squatteur : il est entré régulièrement. Son départ passe par une procédure judiciaire d’expulsion, présentée dans l’article Loyers impayés et expulsion du locataire. Seule exception, depuis 2026 : le voyageur qui se maintient dans un meublé de tourisme à la fin de son séjour (voir plus bas).

Ce que la loi du 27 juillet 2023 a changé

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Des peines plus lourdes

• La violation de domicile est punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende, contre un an et 15 000 € auparavant (article 226-4 du code pénal). Constitue notamment un domicile tout local d’habitation contenant des biens meubles appartenant à la personne, qu’elle y habite ou non et qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale.
• Un nouveau délit punit de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende l’introduction dans un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ainsi que le maintien dans ce local à la suite d’une telle introduction (article 315-1).
• Le maintien sans droit ni titre dans un local d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire, plus de deux mois après un commandement régulier de quitter les lieux, est puni de 7 500 € d’amende, sauf exceptions, notamment pendant la trêve hivernale et pour les logements des bailleurs sociaux (article 315-2).

Une procédure administrative élargie

L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, dite loi DALO, permet d’obtenir l’évacuation des occupants par le préfet, sans passer par un juge. La loi de 2023 a :

• étendu cette procédure aux locaux à usage d’habitation, et plus seulement au domicile, et permis au propriétaire du local occupé de la demander ;
• ouvert le constat de l’occupation au maire et au commissaire de justice, en plus de l’officier de police judiciaire ;
• prévu que le préfet sollicite l’administration fiscale dans les 72 heures lorsque le propriétaire ne peut pas prouver son droit en raison de l’occupation ;
• porté à sept jours le délai d’exécution de la mise en demeure lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur ; un référé devant le tribunal administratif suspend alors la décision du préfet.

La trêve hivernale écartée pour les squatteurs d’un domicile

Le sursis aux expulsions du 1er novembre au 31 mars ne s’applique pas lorsque l’expulsion a été ordonnée en raison d’une introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour les autres lieux, le juge peut supprimer ou réduire ce sursis (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Le délai de deux mois qui suit normalement le commandement de quitter les lieux ne s’applique pas non plus aux personnes entrées par ces procédés (article L. 412-1).

Ce que la loi du 18 août 2026 ajoute

L’article 14 de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026 a réécrit l’article 38 de la loi DALO. Depuis le 20 août 2026, la procédure devant le préfet s’applique :

• aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel, et non plus seulement au domicile et aux locaux d’habitation ;
• au maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme : le voyageur qui refuse de partir à la fin de son séjour peut désormais faire l’objet d’une mise en demeure du préfet.

Le propriétaire d’une boutique, d’un entrepôt ou d’un bureau squatté dispose donc désormais de la voie administrative, en plus de la plainte pénale fondée sur l’article 315-1 du code pénal.

Comment se déroule la procédure devant le préfet ?

1. Déposer plainte auprès des services de police ou de gendarmerie.
2. Prouver vos droits : le local est votre domicile ou votre propriété. Si les justificatifs sont restés dans les lieux, le préfet sollicite l’administration fiscale dans les 72 heures.
3. Faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice.
4. Saisir le préfet. Il se prononce dans les 48 heures de la réception de la demande, après avoir pris en considération la situation personnelle et familiale des occupants. Il ne peut refuser que si les conditions légales ne sont pas réunies ou en raison d’un motif impérieux d’intérêt général ; les motifs du refus sont communiqués au demandeur.
5. La mise en demeure laisse aux occupants au moins 24 heures pour partir, ou sept jours si le local n’est pas votre domicile. Elle leur est notifiée et affichée en mairie et sur les lieux.
6. L’évacuation forcée : si les occupants ne sont pas partis dans le délai fixé, le préfet doit y faire procéder sans délai.

Et si le préfet refuse ?

Le refus du préfet est une décision administrative, qui peut être contestée devant le tribunal administratif. Le propriétaire peut aussi saisir le juge judiciaire pour obtenir l’expulsion, en référé lorsque l’occupation constitue un trouble manifestement illicite. Lorsque le local est occupé aux fins d’habitation, le juge des contentieux de la protection est compétent (article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire).

Ne jamais se faire justice soi-même

Changer les serrures ou faire sortir les occupants par la force expose le propriétaire à des poursuites. Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du code pénal).

Questions fréquentes

Combien de temps faut-il pour faire partir des squatteurs ?

Devant le préfet, la loi impose une décision dans les 48 heures de la demande, puis un délai d’au moins 24 heures, ou de sept jours si le local n’est pas votre domicile, avant l’évacuation. La durée réelle dépend surtout de la rapidité avec laquelle la plainte, les justificatifs et le constat sont réunis.

Mon local commercial vide est occupé : que faire ?

Depuis le 20 août 2026, la procédure de l’article 38 de la loi DALO s’applique aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel. Le délai de la mise en demeure est alors d’au moins sept jours, puisque le local n’est pas votre domicile.

Un voyageur refuse de quitter mon meublé de tourisme : est-ce un squat ?

Depuis le 20 août 2026, la même procédure s’applique au maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme. Les règles de la location de courte durée à Marseille sont présentées dans l’article Airbnb à Marseille : les règles pour louer sans risquer l’amende.

La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?

Non, lorsque l’expulsion est ordonnée parce qu’ils sont entrés dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour un autre lieu, comme un local vide, le juge peut supprimer ou réduire le sursis hivernal.

En cas d’occupation de votre bien, la plainte et le constat conditionnent toute la suite. La marche à suivre en urgence est détaillée sur la page Squat : que faire en urgence ? La procédure rapide. Maître Benjamin AYOUN vous répond au 04 84 25 40 92 ou par le formulaire de contact du cabinet de Marseille.

Auteur

Article rédigé par Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, ancien membre du Conseil de l’Ordre, qui intervient en droit immobilier. Retrouvez sa présentation au sein du réseau.

Les informations de cet article sont générales et à jour au 8 novembre 2026. Elles ne remplacent pas l’examen de votre situation.

Sources

• Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, article 38, dans ses rédactions issues de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026 (article 14)
• Code pénal, articles 226-4, 226-4-2, 315-1 et 315-2
• Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-1 et L. 412-6
• Code de l’organisation judiciaire, article L. 213-4-3