Vice caché, dol ou garantie décennale : quel recours après l’achat d’un logement ?

En bref. Un défaut découvert après l’achat d’une maison ou d’un appartement peut relever de la garantie des vices cachés, du dol ou, lorsque le vendeur a construit ou fait construire depuis moins de dix ans, de la garantie décennale. Chaque fondement a ses conditions, son délai et ses effets sur la clause « sans garantie » de l’acte de vente. Le choix se prépare dès la découverte du défaut.

Infiltrations après les premières pluies, fissures qui réapparaissent sous la peinture, charpente fragilisée, assainissement hors d’usage : certains défauts n’apparaissent qu’après la signature chez le notaire. L’acheteur dispose alors de plusieurs actions contre le vendeur. Elles ne se valent pas : le délai pour agir, la preuve à apporter et l’indemnisation diffèrent.

La garantie des vices cachés : le recours de principe

Le vendeur doit garantir l’acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du code civil). Trois conditions en découlent :

• un défaut caché : le vendeur ne répond pas des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642) ;
• un défaut antérieur à la vente, au moins en germe ;
• un défaut grave, qui compromet l’usage du logement ou en réduit nettement la valeur.

Ce que l’acheteur peut obtenir

L’acheteur choisit entre rendre le bien et se faire restituer le prix, ou garder le bien et se faire rendre une partie du prix (article 1644). Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre tous les dommages et intérêts (article 1645) : travaux, relogement, trouble de jouissance. S’il l’ignorait, il ne doit que la restitution du prix et le remboursement des frais occasionnés par la vente (article 1646).

Le délai : deux ans, dans la limite de vingt ans après la vente

L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648). La Cour de cassation a jugé qu’il s’agit d’un délai de prescription (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809) : il est interrompu par une demande en justice, même en référé (article 2241), et suspendu lorsque le juge ordonne une expertise avant tout procès ; il recommence alors à courir, pour au moins six mois, une fois l’expertise réalisée (article 2239).

L’action ne peut toutefois pas être exercée plus de vingt ans après la vente (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10.763, en application de l’article 2232 du code civil).

La clause « sans garantie » de l’acte de vente

Les ventes entre particuliers contiennent presque toujours une clause qui exclut la garantie des vices cachés. Elle est valable pour les vices que le vendeur ignorait (article 1643). Elle ne protège pas le vendeur :

• qui connaissait le vice ;
• qui est un professionnel, tenu de connaître les vices du bien qu’il vend. Est assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 24-11.221, rappelant notamment Cass. 3e civ., 9 février 2011, n° 09-71.498) ;
• qui n’a pas fourni, le jour de l’acte authentique, l’un des diagnostics obligatoires (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif) en cours de validité : il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L. 271-4, II, du code de la construction et de l’habitation).

Le dol : quand le vendeur a menti ou caché

Le dol est le fait d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges. Il comprend la dissimulation intentionnelle d’une information dont le vendeur sait le caractère déterminant pour l’acheteur (article 1137). Une fissure rebouchée et repeinte avant les visites, un dégât des eaux passé sous silence ou une réponse mensongère à une question précise de l’acheteur peuvent en relever.

L’action fondée sur le dol n’est pas exclusive de la garantie des vices cachés (Cass. 1re civ., 6 novembre 2002, n° 00-10.192). Elle présente deux intérêts :

• un délai plus long : cinq ans à compter de la découverte du dol (articles 1144 et 2224 du code civil) ;
• des sanctions plus larges : l’annulation de la vente, avec restitution du prix, et, indépendamment de l’annulation, la réparation du préjudice subi (article 1178).

Sa difficulté tient à la preuve : l’acheteur doit établir que le vendeur savait et qu’il a volontairement caché ou travesti l’information. Factures de travaux anciens, déclarations de sinistre, procès-verbaux d’assemblée générale et témoignages de voisins sont alors décisifs.

La garantie décennale : quand le vendeur a construit

Celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire est réputé constructeur de cet ouvrage (article 1792-1, 2°, du code civil). C’est le cas du particulier qui revend une maison qu’il a fait bâtir, ou à laquelle il a ajouté une extension, depuis moins de dix ans.

Il répond alors de plein droit des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792), pendant dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1). L’acheteur n’a pas à prouver que le vendeur connaissait le défaut, et toute clause qui exclut ou limite cette responsabilité est réputée non écrite (article 1792-5).

Relisez l’acte de vente : il mentionne généralement les travaux réalisés au cours des dix dernières années et les assurances souscrites.

Comment choisir le bon fondement ?

• Garantie des vices cachés : un défaut caché, antérieur et grave ; deux ans à compter de la découverte, vingt ans au plus après la vente ; la clause « sans garantie » protège le vendeur qui ignorait le vice.
• Dol : un mensonge ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante ; cinq ans à compter de la découverte ; annulation de la vente et réparation du préjudice.
• Garantie décennale : un vendeur qui a construit ou fait construire depuis moins de dix ans et un dommage grave ; dix ans à compter de la réception des travaux ; aucune clause ne peut l’écarter.

Ces fondements peuvent être invoqués dans la même procédure, l’un à titre principal, les autres à titre subsidiaire. D’autres intervenants peuvent aussi répondre de leurs propres fautes : diagnostiqueur, agent immobilier, notaire. Ces recours sont détaillés, à propos des termites, dans l’article Vices cachés et termites après un achat immobilier : preuves, responsables et délais.

Les premiers réflexes après la découverte

1. Photographiez le défaut et faites-le constater par un commissaire de justice, qui donne date certaine aux constatations.
2. Ne réparez pas avant que le défaut ait été constaté, sauf mesure urgente de mise en sécurité.
3. Réunissez le compromis, l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique, l’annonce et vos échanges avec le vendeur et l’agence.
4. Signalez le défaut au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
5. Si le vendeur conteste, demandez une expertise judiciaire avant tout procès (article 145 du code de procédure civile). Elle suspend le délai de deux ans et fournit au juge une preuve contradictoire : il ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une seule partie (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809). La procédure est présentée sur la page Le référé expertise.

Questions fréquentes

Le vendeur affirme qu’il ignorait le défaut : puis-je quand même agir ?

Oui. La garantie des vices cachés est due même si le vendeur ignorait le vice (article 1643). Mais une clause « sans garantie » protège alors le vendeur de bonne foi et, sans clause, le vendeur qui ignorait le vice ne doit que la restitution de tout ou partie du prix et les frais occasionnés par la vente. Tout se joue donc sur la preuve de ce que le vendeur savait.

J’ai découvert le défaut il y a plus de deux ans : est-ce trop tard ?

Pas nécessairement. Le délai de deux ans a pu être interrompu par une assignation, même en référé, ou suspendu par une expertise judiciaire. Si le vendeur a menti ou dissimulé le défaut, l’action fondée sur le dol reste ouverte cinq ans à compter de sa découverte. Si le vendeur a construit ou fait construire le bien, la garantie décennale court dix ans à compter de la réception des travaux.

Un défaut visible lors des visites peut-il être un vice caché ?

En principe non : le vendeur ne répond pas des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Un défaut signalé dans l’annonce, le compromis ou un diagnostic annexé à l’acte n’est donc pas caché. En revanche, un défaut dont seuls quelques signes étaient visibles, sans que l’acheteur puisse en mesurer l’ampleur, peut être retenu comme caché : c’est au juge d’en décider au vu des faits.

Après l’achat d’un logement, le choix du fondement et le respect des délais décident de l’issue. Maître Benjamin AYOUN vous répond au 04 84 25 40 92 ou par le formulaire de contact du cabinet de Marseille. Voir aussi les interventions du réseau en droit immobilier.

Auteur

Article rédigé par Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, ancien membre du Conseil de l’Ordre, qui intervient en droit immobilier. Retrouvez sa présentation au sein du réseau.

Les informations de cet article sont générales et à jour au 8 novembre 2026. Elles ne remplacent pas l’examen de votre situation.

Sources

• Code civil, articles 1137, 1144, 1178, 1641 à 1646, 1648, 1792, 1792-1, 1792-4-1, 1792-5, 2224, 2232, 2239 et 2241
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-4
• Code de procédure civile, article 145
• Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809 et n° 20-10.763, publiés au Bulletin
• Cass. 1re civ., 6 novembre 2002, n° 00-10.192, publié au Bulletin
• Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 24-11.221 ; Cass. 3e civ., 9 février 2011, n° 09-71.498, publié au Bulletin