En bref. Un conflit entre associés à Marseille doit d’abord être qualifié : simple désaccord, abus de majorité, abus de minorité ou blocage égalitaire. Selon la situation, les solutions comprennent l’exercice des droits d’information, l’expertise de gestion, la désignation d’un mandataire ou d’un administrateur provisoire, la négociation d’une cession de titres et, en dernier recours, la dissolution judiciaire.

Un conflit entre associés à Marseille peut naître d’une divergence stratégique, d’une rémunération contestée, d’un défaut d’information, d’une opération conclue avec une société liée ou d’un blocage entre associés détenant chacun 50 % du capital. Le désaccord ne constitue pas automatiquement une faute. Il devient juridiquement significatif lorsqu’il porte atteinte à l’intérêt social, empêche une décision essentielle ou paralyse le fonctionnement de la société. La réponse doit être progressive : établir les faits, préserver les preuves, utiliser les mécanismes sociaux puis rechercher, lorsque cela est nécessaire, une solution judiciaire ou une séparation.

Comment qualifier un conflit entre associés ?

La qualification du différend détermine les demandes pouvant être présentées au juge. Une mésentente, un abus de vote et une paralysie complète ne répondent pas aux mêmes conditions.

La simple mésentente

La mésentente est un désaccord durable entre associés sur la stratégie, la gouvernance, la rémunération, la distribution des bénéfices ou l’organisation de l’entreprise.

Chaque associé reste en principe libre de voter conformément à son appréciation. Le juge n’a pas vocation à remplacer les organes sociaux pour choisir une politique commerciale ou imposer une décision simplement parce qu’elle paraît préférable.

La mésentente peut toutefois justifier une intervention lorsqu’elle entraîne :

• l’impossibilité de tenir les assemblées ;
• le refus systématique d’approuver les comptes ;
• le blocage d’une opération indispensable ;
• l’impossibilité de nommer un dirigeant ;
• la paralysie des comptes bancaires ;
• un risque immédiat pour la continuité de l’activité.

L’abus de majorité

L’abus de majorité suppose classiquement deux conditions cumulatives :

1. une décision contraire à l’intérêt social ;
2. une décision prise dans l’unique dessein de favoriser les associés majoritaires au détriment des minoritaires.

La seule circonstance qu’une décision déplaise à un associé minoritaire ne suffit donc pas. Il faut démontrer à la fois l’atteinte à l’intérêt de la société et l’avantage particulier recherché par la majorité.

Peuvent notamment susciter une analyse :

• la mise en réserve systématique des bénéfices sans justification économique, combinée à des avantages accordés aux majoritaires ;
• une rémunération disproportionnée au regard de la situation de la société ;
• une convention bénéficiant à une structure contrôlée par les majoritaires ;
• une restructuration ayant pour seule finalité de diluer ou d’écarter un minoritaire.

La sanction peut comprendre l’annulation de la décision et, lorsque les conditions de la responsabilité sont réunies, l’octroi de dommages-intérêts. Depuis un arrêt de la chambre commerciale du 9 juillet 2025, l’associé qui demande uniquement l’annulation d’une décision pour abus de majorité n’est pas nécessairement tenu d’assigner personnellement tous les associés majoritaires. Une demande indemnitaire exige en revanche d’identifier les personnes auxquelles la faute est reprochée.

L’abus de minorité

L’abus de minorité est caractérisé lorsqu’un associé minoritaire bloque une opération essentielle pour la société dans le seul but de favoriser ses intérêts personnels au détriment des autres associés.

La Cour de cassation a posé ces critères dans l’arrêt Flandin du 9 mars 1993, pourvoi n° 91-14.685. Elle vise notamment le comportement adopté :

« dans l’unique dessein de favoriser ses propres intérêts ».

Le juge ne peut pas déclarer lui-même la résolution adoptée. Il peut désigner un mandataire chargé de représenter l’associé lors d’une nouvelle assemblée. Le mandataire doit exercer sa mission en tenant compte de l’intérêt social, mais le juge ne peut pas lui imposer par avance le sens exact de son vote.

Le blocage entre associés à 50/50

Dans une société détenue à parts égales, un associé peut empêcher toute décision nécessitant une majorité qu’aucun camp ne peut réunir.

L’abus d’égalité reprend les principes de l’abus de minorité : le refus doit bloquer une opération essentielle, être contraire à l’intérêt social et répondre à la recherche d’un avantage personnel.

Toutefois, l’absence de majorité ne constitue pas à elle seule un abus. Les statuts peuvent avoir volontairement imposé l’accord des deux associés pour protéger chacun d’eux. Il faut donc analyser la décision concernée, son urgence et ses conséquences sur la société.

Comment obtenir les informations et préserver les preuves ?

Avant d’engager une action, l’associé doit identifier les documents auxquels il peut accéder et les opérations qu’il souhaite contester.

Les statuts, le pacte d’associés, les procès-verbaux d’assemblée, les comptes annuels, les rapports de gestion, les conventions réglementées, les relevés de décisions et les échanges entre dirigeants constituent souvent les premières pièces utiles.

L’exercice des droits d’information

Les droits d’information varient selon la forme sociale et la qualité de l’associé. Ils peuvent permettre de consulter ou d’obtenir :

• les comptes annuels ;
• les rapports soumis aux assemblées ;
• les procès-verbaux ;
• le texte des résolutions ;
• certaines conventions ;
• les documents prévus par les statuts.

Une demande doit être précise, traçable et proportionnée. Une demande générale portant sur l’ensemble des archives peut être contestée, notamment lorsqu’elle ne correspond pas aux droits prévus par les textes.

L’expertise de gestion dans une SARL

Dans une SARL, un ou plusieurs associés représentant au moins 10 % du capital peuvent demander en justice la désignation d’un expert chargé d’établir un rapport sur une ou plusieurs opérations de gestion déterminées, sur le fondement de l’article L. 223-37 du Code de commerce.

La demande ne doit pas porter indistinctement sur toute la gestion. Elle doit identifier les actes concernés : acquisition, cession d’actif, convention avec une société liée, rémunération, transfert de clientèle ou investissement particulier.

L’expertise de gestion dans une SA ou une SAS

Dans une société anonyme, un ou plusieurs actionnaires représentant au moins 5 % du capital peuvent poser par écrit des questions sur une ou plusieurs opérations de gestion. En l’absence de réponse satisfaisante dans un délai d’un mois, ils peuvent demander la désignation d’un expert.

Ce mécanisme est applicable à la SAS sous réserve des règles de renvoi et de compatibilité prévues par l’article L. 227-1 du Code de commerce.

La Cour de cassation a précisé le 26 novembre 2025, pourvoi n° 24-19.035, que l’urgence n’est pas une condition de l’expertise de gestion et que celle-ci peut porter, dans le cas examiné, sur des opérations réalisées après l’adoption d’un plan de redressement.

La mesure d’instruction avant procès

L’article 145 du Code de procédure civile permet de demander, avant tout procès, une mesure destinée à conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il faut démontrer un motif légitime. La mesure doit être utile, proportionnée et suffisamment délimitée. Elle ne peut pas servir à organiser une recherche générale de documents sans lien précis avec un litige potentiel. La rédaction actuelle de l’article 145 précise également les règles de compétence applicables depuis le 1er septembre 2025.

Une telle mesure peut prendre la forme d’une expertise, d’un constat ou de la désignation d’un commissaire de justice chargé de rechercher des documents déterminés.

Comment débloquer le fonctionnement de la société ?

Lorsque le conflit empêche le fonctionnement normal des organes sociaux, deux mesures doivent être distinguées : le mandataire ad hoc et l’administrateur provisoire.

Le mandataire ad hoc

Le mandataire ad hoc reçoit une mission limitée définie par le juge. Il peut notamment être chargé :

• de convoquer une assemblée ;
• de représenter un associé dans le cadre d’un abus de minorité ;
• de présider une assemblée ;
• de faciliter l’adoption d’une décision déterminée ;
• d’organiser un échange d’informations.

Sa désignation ne dessaisit pas nécessairement le dirigeant de ses pouvoirs. Elle permet de répondre à un blocage précis sans confier toute la gestion à un tiers.

L’administrateur provisoire

L’administrateur provisoire se voit confier temporairement tout ou partie de la gestion de la société. Sa désignation constitue une mesure exceptionnelle.

La jurisprudence exige traditionnellement que le fonctionnement normal de la société soit devenu impossible et qu’un péril imminent menace celle-ci. Une mésentente ou une défiance entre associés ne suffit pas si les organes continuent de fonctionner et si la société n’est pas exposée à un danger immédiat.

La mission peut porter sur la gestion courante, la convocation d’une assemblée, la préservation des actifs ou le rétablissement d’un fonctionnement normal. Sa durée et ses pouvoirs doivent être précisément définis.

Comment organiser la sortie d’un associé ?

Une séparation négociée préserve généralement davantage de possibilités qu’une dissolution. Elle suppose toutefois de déterminer qui acquiert les titres, à quel prix et avec quelles garanties.

La cession négociée des titres

Un associé peut vendre ses parts ou actions :

• à l’autre associé ;
• à plusieurs associés ;
• à un tiers ;
• à la société dans le cadre d’une opération juridiquement organisée.

Il faut vérifier les clauses d’agrément, de préemption, d’inaliénabilité, de sortie conjointe ou de changement de contrôle. La cession doit aussi traiter les comptes courants d’associés, les cautions, les garanties, les fonctions de direction et les éventuels engagements de non-concurrence.

Le prix peut être déterminé par négociation, par une formule statutaire ou, dans les cas où la loi ou les statuts le prévoient, par un expert désigné conformément à l’article 1843-4 du Code civil. Cet article ne constitue pas un mécanisme général applicable à toute cession conflictuelle.

Les clauses du pacte d’associés

Un pacte peut prévoir :

• une médiation préalable ;
• une clause de préemption ;
• une promesse de vente ou d’achat ;
• une clause de sortie conjointe ;
• une clause de rachat forcé ;
• une formule de valorisation ;
• une procédure de résolution d’un blocage 50/50.

La validité et l’efficacité du mécanisme dépendent de sa rédaction. Une clause « buy or sell » doit notamment organiser le délai de réponse, le financement, le transfert des titres et le traitement du défaut d’exécution.

L’article sur la cession du fonds de commerce peut être utile lorsque le conflit conduit à envisager la vente de l’activité plutôt que celle des titres.

L’exclusion d’un associé

Un associé ne peut pas être exclu sur la seule volonté des autres en l’absence de texte ou de clause statutaire applicable.

Dans une SAS, l’article L. 227-16 du Code de commerce permet aux statuts de prévoir qu’un associé peut être tenu de céder ses actions. La clause doit déterminer les événements déclencheurs et la procédure. L’associé concerné doit pouvoir connaître les griefs et présenter ses observations. Le prix doit être fixé conformément aux statuts et aux règles applicables.

La dissolution pour mésentente

L’article 1844-7, 5° du Code civil permet la dissolution anticipée pour justes motifs, notamment en cas de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société.

Deux éléments sont déterminants :

1. la paralysie doit être réelle et affecter le fonctionnement social ;
2. l’associé qui demande la dissolution ne doit pas être lui-même à l’origine de la mésentente invoquée.

Cette seconde exigence a notamment été rappelée par la chambre mixte de la Cour de cassation le 16 décembre 2005, pourvoi n° 04-10.986.

La dissolution entraîne la liquidation de la société. Elle doit donc être distinguée d’une simple mesure de pression destinée à obtenir le rachat de titres.

Illustration pratique d’un blocage 50/50 à Marseille

Situation hypothétique : deux associés détiennent chacun 50 % d’une SAS marseillaise. L’un est président. Le second estime ne plus recevoir d’informations et conteste plusieurs contrats conclus avec une entreprise appartenant à un proche du président. Aucun budget ne peut être adopté.

Une démarche progressive pourrait comprendre :

1. l’analyse des statuts, du pacte et des conventions concernées ;
2. une demande écrite de documents et de réponses ;
3. une expertise de gestion ciblée sur les contrats litigieux ;
4. la conservation des preuves utiles ;
5. la convocation d’une assemblée avec des résolutions précises ;
6. une négociation sur le rachat des actions ;
7. en cas de paralysie et de danger immédiat, l’examen d’une mesure judiciaire adaptée.

La désignation d’un administrateur provisoire ne serait justifiée que si les conditions strictes de fonctionnement impossible et de péril imminent étaient démontrées.

Quelles erreurs éviter pendant un conflit ?

Il convient notamment d’éviter :

• de détourner des fichiers ou documents confidentiels ;
• de bloquer toute décision sans examiner l’intérêt social ;
• de cesser de participer aux assemblées sans stratégie ;
• de révoquer brutalement un dirigeant sans respecter la procédure ;
• d’écarter un associé de l’information à laquelle il a droit ;
• de confondre désaccord stratégique et abus de majorité ;
• de demander immédiatement la dissolution sans établir la paralysie ;
• de diffuser publiquement des accusations susceptibles de porter atteinte à la société ou aux personnes.

Lorsque le conflit menace la trésorerie, l’article relatif aux procédures collectives à Marseille permet d’identifier les obligations supplémentaires du dirigeant.

Quel tribunal est compétent à Marseille ?

La compétence dépend de la forme de la société, de la nature du litige et de la qualité des parties.

Un litige entre associés d’une société commerciale relève généralement de la juridiction commerciale. À Marseille, cette juridiction est le Tribunal des activités économiques pendant la période d’expérimentation. Les litiges relatifs à certaines sociétés civiles peuvent relever du tribunal judiciaire de Marseille.

La procédure peut être engagée au fond, en référé ou selon une procédure spécifique. Le choix dépend de l’urgence, de la mesure demandée et de la nécessité d’obtenir une décision provisoire ou définitive.

Quel est le rôle de l’avocat dans un conflit entre associés ?

L’avocat commence par analyser les statuts, le pacte, la répartition du capital, les règles de majorité, les fonctions exercées et les documents disponibles.

Il peut ensuite :

• qualifier juridiquement les décisions ou blocages ;
• organiser les demandes d’information ;
• préparer une expertise de gestion ou une mesure probatoire ;
• convoquer ou contester une assemblée ;
• négocier une cession de titres ;
• rédiger un protocole de séparation ;
• saisir le juge d’une demande de mandataire ou d’administrateur provisoire ;
• agir en nullité ou en responsabilité ;
• vérifier les conséquences fiscales, sociales et financières avec les autres conseils de l’entreprise.

Une stratégie cohérente doit prendre en compte la continuité de l’activité, les salariés, les partenaires, les cautions et la valeur des titres.

Points clés à retenir

• Un désaccord entre associés ne constitue pas automatiquement un abus ou un motif de dissolution.
• L’abus de majorité et l’abus de minorité supposent des conditions cumulatives liées à l’intérêt social et à l’avantage personnel recherché.
• L’expertise de gestion doit viser une ou plusieurs opérations précisément identifiées.
• L’administrateur provisoire est réservé aux situations de paralysie accompagnées d’un péril imminent.
• La négociation d’une cession ou l’application d’un mécanisme statutaire doit être examinée avant la dissolution.

Conclusion

Un conflit entre associés doit être traité à partir des statuts, des règles de majorité, des preuves disponibles et des conséquences du blocage pour la société. Les mesures judiciaires les plus intrusives ne sont adaptées qu’aux situations répondant à leurs conditions strictes. Pour faire examiner un conflit concernant une société située à Marseille ou dans les Bouches-du-Rhône, vous pouvez joindre Maître Julien Ayoun au 04 84 25 40 90 ou utiliser la page de contact.

Questions fréquentes sur les conflits entre associés

Peut-on exclure un associé d’une société ?

Un associé ne peut être exclu que si un texte ou une clause statutaire le permet. Dans une SAS, les statuts peuvent prévoir une obligation de céder les actions dans certaines situations. La procédure doit respecter les stipulations applicables, les droits de l’associé concerné et les règles de détermination du prix.

Que faire lorsqu’une société est détenue à 50/50 ?

Il faut d’abord vérifier les mécanismes prévus par les statuts ou le pacte : médiation, voix prépondérante, offre de rachat ou procédure de sortie. En l’absence de solution, un mandataire peut parfois être demandé pour une décision précise. L’administrateur provisoire suppose une paralysie et un péril imminent.

Un associé minoritaire peut-il faire annuler une décision ?

Oui, notamment s’il démontre un abus de majorité. Il doit établir que la décision est contraire à l’intérêt social et qu’elle a été prise dans l’unique but de favoriser les majoritaires à son détriment. La violation de la loi ou des statuts peut également constituer un fondement distinct d’annulation.

À quoi sert une expertise de gestion ?

L’expertise de gestion permet d’obtenir un rapport indépendant sur une ou plusieurs opérations précisément identifiées. Elle ne constitue pas un audit général de toute la société. Les seuils et formalités varient selon la forme sociale : 10 % du capital en SARL et, sous les conditions applicables, 5 % en SA ou SAS.

Peut-on demander la dissolution à cause d’une mésentente ?

Oui, mais la mésentente doit paralyser effectivement le fonctionnement de la société. Une tension personnelle ou un désaccord sur la stratégie ne suffit pas. Le demandeur ne doit pas être lui-même à l’origine de la mésentente. La dissolution entraîne la liquidation de la société et demeure une solution de dernier recours.

Pour plus d’informations en matière de droit des sociétés, n’hésitez pas à contacter directement Maître Julien AYOUN, avocat en droit des affaires à Marseille.

Auteur

Article rédigé par Maître Julien Ayoun, avocat au Barreau de Marseille, intervenant en droit des affaires et en droit des sociétés.

Les exemples présentés sont hypothétiques et ne se rapportent à aucun dossier ou client identifiable.

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En bref. La rédaction d’un bail commercial à Marseille doit préciser la destination des lieux, le loyer, l’indexation, les charges, les travaux, les garanties, la cession et la clause résolutoire. Depuis le 28 mai 2026, de nouvelles règles concernent notamment la mensualisation du loyer, certaines garanties et les clauses d’indexation dites « tunnel », avec des calendriers d’application distincts.

Un bail commercial à Marseille organise pendant plusieurs années la relation entre le propriétaire d’un local et l’entreprise qui y exploite son activité. Une destination trop étroite, une répartition imprécise des travaux ou une clause d’indexation mal conçue peuvent affecter la valeur du fonds, la rentabilité de l’immeuble et les possibilités de cession. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a en outre modifié plusieurs règles du statut. La rédaction doit donc tenir compte de la nature du local, de la date de conclusion ou de renouvellement et de la qualité du preneur.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est le contrat par lequel un propriétaire met un local à la disposition d’un locataire qui y exploite un fonds commercial, industriel ou artisanal, lorsque les conditions du statut des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce sont réunies.

Le statut confère notamment au locataire un droit au renouvellement. Lorsque le bailleur refuse ce renouvellement sans pouvoir invoquer un motif légal permettant de s’en dispenser, il doit en principe verser une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-14 du Code de commerce.

Quelle est la durée du bail commercial ?

Le bail commercial ne peut en principe être conclu pour une durée inférieure à neuf ans. Le locataire peut généralement donner congé à l’expiration de chaque période triennale, sous réserve des exceptions prévues par l’article L. 145-4 du Code de commerce.

Les parties peuvent choisir une durée supérieure. Cette décision doit être examinée avec attention, car elle peut avoir une incidence sur les règles de plafonnement du loyer lors du renouvellement.

Un bail dérogatoire peut également être conclu lors de l’entrée dans les lieux. Sa durée totale ne peut pas dépasser trois ans. Si le locataire reste dans les lieux au-delà des conditions prévues par l’article L. 145-5, un bail soumis au statut peut prendre naissance.

Quelles clauses sont d’ordre public ?

Certaines dispositions du statut ne peuvent pas être écartées par le contrat. Les clauses qui leur font échec sont, selon les textes applicables, réputées non écrites.

Cette sanction signifie que la stipulation est neutralisée sans que l’ensemble du contrat disparaisse nécessairement. Elle concerne notamment certaines règles relatives au renouvellement, à la révision du loyer, à l’état des lieux ou à la répartition des charges.

Quelles sont les clauses essentielles d’un bail commercial à Marseille ?

Un modèle standard ne permet pas de traiter correctement toutes les situations. Une boutique du centre-ville, un restaurant, un cabinet de services, un atelier et un entrepôt n’ont ni les mêmes contraintes ni le même régime au regard de la réforme de 2026.

La désignation et la destination des locaux

La désignation doit permettre d’identifier précisément :

• l’adresse et les références cadastrales ;
• les surfaces et dépendances ;
• les parties privatives et communes ;
• les réserves, caves, terrasses ou stationnements ;
• les équipements remis au locataire ;
• les éventuelles autorisations d’occupation du domaine public.

La destination détermine les activités autorisées. Une destination très restrictive peut empêcher l’évolution du commerce ou compliquer la cession du fonds. Une clause trop large peut, à l’inverse, limiter la maîtrise du bailleur sur l’usage de l’immeuble.

La rédaction doit également être cohérente avec le règlement de copropriété, les règles d’urbanisme, les autorisations administratives et les nuisances susceptibles d’être générées.

Le locataire peut, sous certaines conditions, adjoindre des activités connexes ou complémentaires par la procédure de déspécialisation partielle. Une transformation plus importante de l’activité relève de règles plus exigeantes.

Le loyer et ses modalités de paiement

Le montant du loyer initial est librement négocié. Le contrat doit préciser :

• le montant hors taxes et hors charges ;
• l’assujettissement éventuel à la TVA ;
• la périodicité du paiement ;
• le paiement d’avance ou à terme échu ;
• les modalités de facturation ;
• les intérêts ou pénalités prévus en cas de retard ;
• le traitement des périodes de franchise.

Depuis la réforme de 2026, certains locataires peuvent exiger un paiement mensuel.

« Le paiement mensuel du loyer est de droit » pour les preneurs entrant dans le champ de l’article L. 145-32-1.

Ce droit concerne notamment les locaux destinés au commerce de détail ou de gros et aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Il suppose l’absence d’arriérés non contestés de loyers ou de charges. Il s’applique également aux baux qui étaient déjà en cours lors de l’entrée en vigueur du texte.

Il ne doit donc pas être présenté comme une règle uniforme applicable à tous les bureaux, entrepôts ou locaux professionnels.

L’indexation et la clause « tunnel »

Le bail peut prévoir une indexation du loyer, généralement en fonction de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires lorsque celui-ci est pertinent.

La clause doit préciser :

• l’indice de base ;
• l’indice de comparaison ;
• la date de révision ;
• la périodicité ;
• les conséquences de la disparition ou du remplacement de l’indice ;
• le jeu de la variation à la hausse et à la baisse.

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, une clause peut encadrer la variation annuelle de l’ILC dans un « tunnel », à condition que la limitation s’applique dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

Par exemple, une clause peut limiter la variation annuelle prise en compte à plus ou moins 3 %. La symétrie doit ressortir clairement de la rédaction. Une clause neutralisant uniquement les baisses ne correspond pas au mécanisme nouvellement consacré.

L’indexation conventionnelle doit en outre rester cohérente avec l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, qui prohibe certaines distorsions entre la période de variation de l’indice et la durée écoulée.

Les charges, impôts et travaux

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Certaines dépenses ne peuvent pas être imputées au locataire, notamment les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil et, selon les cas prévus par l’article R. 145-35 du Code de commerce, les dépenses liées à ces travaux ou les honoraires de gestion des loyers.

Le contrat doit traiter séparément :

• l’entretien courant ;
• les réparations locatives ;
• les grosses réparations ;
• les travaux de vétusté ;
• les travaux imposés par l’administration ;
• la mise aux normes d’accessibilité ou de sécurité ;
• les travaux affectant les parties communes ;
• les travaux envisagés par le locataire.

Une formule générale mettant « tous travaux » à la charge du preneur ne suffit pas toujours à produire l’effet recherché et peut entrer en conflit avec les règles impératives.

L’état des lieux

Un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession et lors de la restitution des locaux, dans les conditions de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce.

Il est utile d’y annexer des photographies datées, des relevés de compteurs et un inventaire des équipements. Une description sommaire rend plus difficile la détermination des dégradations et des travaux imputables à chaque partie.

Les garanties

Le bail peut prévoir un dépôt de garantie, un cautionnement, une garantie autonome ou d’autres sûretés. Leur rédaction doit distinguer clairement leur nature, leur durée, leur montant et leurs conditions de libération.

Pour les locaux entrant dans le champ de la réforme et les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, le dépôt de garantie et les autres garanties exigées par le bailleur sont soumis au nouveau plafond légal correspondant à un trimestre de loyer.

Ce plafond ne doit pas être étendu sans vérification aux catégories de locaux exclues du dispositif.

La clause résolutoire

La clause résolutoire permet au bailleur d’invoquer la résiliation lorsque le locataire ne respecte pas une obligation expressément visée. Elle ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, délivré dans les conditions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Le commandement doit identifier le manquement et reproduire les mentions légalement requises. Une clause générale ou une mise en demeure imprécise peut susciter une contestation.

Depuis le 28 mai 2026, le locataire qui demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause doit notamment justifier de sa capacité à apurer la dette et de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Ces règles concernent les demandes introduites depuis l’entrée en vigueur de la réforme.

Que change précisément la loi du 26 mai 2026 ?

Les différentes mesures ne suivent pas toutes le même calendrier.

Ces dates et champs d’application résultent de la loi n° 2026-403 et de ses dispositions transitoires.

Le droit de préférence du locataire

La réforme a également précisé le champ du droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Le dispositif vise les locaux à usage commercial ou artisanal entrant dans son champ, tandis que certains bureaux ou entrepôts en sont exclus.

Lorsqu’un local loué doit être vendu, le vendeur doit vérifier la destination principale, la composition de l’ensemble immobilier, les exceptions légales et les modalités de notification au locataire.

Quels points négocier avant de signer ?

Les priorités ne sont pas identiques pour le bailleur et le preneur.

Lorsque le bail accompagne une acquisition, il doit être relu avec l’acte de cession du fonds de commerce. Les clauses de destination, de cession, de garantie solidaire et de travaux peuvent avoir une incidence directe sur la valeur de l’opération.

Illustration pratique à Marseille

Situation hypothétique : une entreprise souhaite louer une boutique à Marseille en septembre 2026. Le projet prévoit un paiement trimestriel d’avance, un dépôt de six mois, une garantie bancaire complémentaire, une indexation limitée à la hausse et une clause mettant tous les travaux futurs à la charge du preneur.

Plusieurs vérifications sont nécessaires :

1. l’activité entre-t-elle dans le champ de la mensualisation de droit ?
2. le cumul des garanties respecte-t-il le plafond applicable au bail ?
3. la limitation de l’indexation joue-t-elle symétriquement à la hausse et à la baisse ?
4. les travaux relevant de l’article 606 et de l’article R. 145-35 ont-ils été exclus ?
5. la destination autorise-t-elle les activités envisagées et une future cession ?

Le contrat doit être corrigé en fonction des réponses, sans appliquer indistinctement les règles de 2026 à un local qui n’entrerait pas dans leur champ.

Quelles erreurs éviter lors de la rédaction ?

Les erreurs fréquentes comprennent :

• utiliser un modèle antérieur à la réforme sans vérifier chaque clause ;
• imposer une périodicité incompatible avec le droit à mensualisation ;
• cumuler des garanties sans vérifier leur plafond ;
• prévoir un tunnel d’indexation uniquement à la hausse ;
• reproduire une liste imprécise de charges ;
• omettre les travaux de conformité et de vétusté ;
• décrire insuffisamment les locaux ;
• limiter excessivement la destination ;
• négliger les règles relatives à la cession du bail ;
• confondre bail commercial et bail dérogatoire.

L’article consacré aux procédures collectives à Marseille peut également être consulté lorsque le bailleur ou le preneur rencontre des difficultés financières.

Quel est le rôle de l’avocat dans la rédaction du bail ?

L’avocat peut intervenir pour le bailleur ou pour le locataire, mais il doit identifier clairement la partie qu’il assiste.

Son intervention peut porter sur :

• l’audit d’un projet de bail ;
• la rédaction d’un contrat adapté au local ;
• la négociation de la destination, du loyer et des garanties ;
• la vérification des charges et travaux ;
• l’articulation avec une cession de fonds ;
• la préparation d’un renouvellement ;
• l’application de la réforme de 2026 ;
• la mise en œuvre ou la contestation d’une clause résolutoire.

L’objectif est de traduire précisément l’accord économique des parties dans un contrat compatible avec les règles impératives.

Points clés à retenir

• Le bail commercial est en principe conclu pour au moins neuf ans, avec une faculté de résiliation triennale du locataire sous réserve des exceptions légales.
• La destination, les travaux, les charges, les garanties et la cession doivent être rédigés en fonction du local et de l’activité.
• La mensualisation issue de la réforme de 2026 peut concerner des baux déjà en cours.
• Le plafond des garanties et la clause tunnel concernent principalement les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.
• Les dispositions transitoires relatives à la restitution et au transfert des garanties doivent être vérifiées selon la date de remise des clés ou de mutation.

Conclusion

La réforme du 26 mai 2026 impose de distinguer la nature du local, la date du bail et la mesure concernée. Un ancien modèle ne permet plus, à lui seul, de sécuriser la mensualisation, les garanties, l’indexation ou la clause résolutoire. Pour faire examiner un bail commercial situé à Marseille ou dans les Bouches-du-Rhône, vous pouvez joindre Maître Julien Ayoun au 04 84 25 40 90 ou utiliser la page de contact.

Questions fréquentes sur le bail commercial en 2026

Un locataire peut-il imposer la mensualisation de son loyer commercial ?

Oui, lorsqu’il entre dans le champ de l’article L. 145-32-1 du Code de commerce et ne présente pas d’arriérés non contestés de loyers ou de charges. Le dispositif vise notamment certains commerces de détail ou de gros et certaines prestations commerciales ou artisanales. Il peut s’appliquer à un bail déjà en cours.

Quel est le montant maximal du dépôt de garantie en 2026 ?

Pour les locaux et les baux entrant dans le champ de la réforme, le dépôt de garantie et les autres garanties demandées par le bailleur sont plafonnés à un trimestre de loyer lorsque le bail est conclu ou renouvelé à compter du 28 mai 2026. Le champ exact doit être vérifié avant d’appliquer ce plafond.

Qu’est-ce qu’une clause tunnel dans un bail commercial ?

Il s’agit d’une clause qui limite la variation annuelle de l’indice dans un couloir déterminé, par exemple plus ou moins 3 %. Pour les baux concernés conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, la limite doit jouer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

Peut-on conclure un bail commercial de moins de neuf ans ?

Les parties peuvent conclure un bail dérogatoire lors de l’entrée dans les lieux, mais sa durée totale ne peut pas dépasser trois ans. À l’expiration, le maintien du locataire dans les lieux dans les conditions prévues par la loi peut entraîner la naissance d’un bail soumis au statut des baux commerciaux.

Quels travaux peuvent être mis à la charge du locataire ?

Le locataire peut supporter les travaux et dépenses que le contrat lui attribue légalement. Certaines dépenses ne peuvent cependant pas lui être imputées, notamment les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et les dépenses visées par l’article R. 145-35 du Code de commerce. La clause doit distinguer précisément chaque catégorie.

POur plus d’informations en matière de bail commercial, n’hésitez à contacter notre cabinet en droit des affaires et droit immobilier à Marseille au 04.84.25.40.91

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Article rédigé par Maître Julien Ayoun, avocat au Barreau de Marseille, intervenant en droit immobilier et en droit des affaires.

Les informations sont générales. L’application de la réforme dépend notamment de la destination du local, de la date du contrat et de ses stipulations.

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En bref. À Marseille, le choix entre mandat ad hoc, conciliation, sauvegarde, redressement ou liquidation dépend principalement de la trésorerie disponible, du montant des dettes exigibles et des perspectives de poursuite de l’activité. La cessation des paiements constitue le critère déterminant. Agir avant qu’elle ne soit durablement installée permet de conserver davantage de solutions amiables ou judiciaires.

Une baisse d’activité, des échéances fiscales ou sociales impayées, un découvert dénoncé ou des loyers accumulés peuvent rapidement placer une entreprise marseillaise sous tension. Les procédures collectives à Marseille ne forment toutefois qu’une partie des outils disponibles : avant leur ouverture, le dirigeant peut parfois recourir au mandat ad hoc ou à la conciliation. La première étape consiste donc à établir un diagnostic fiable de la trésorerie, des dettes exigibles et des possibilités de redressement. Ce diagnostic détermine la procédure envisageable et les délais à respecter.

Comment reconnaître la cessation des paiements ?

La cessation des paiements est la situation dans laquelle une entreprise ne peut plus régler ses dettes arrivées à échéance avec les ressources immédiatement mobilisables dont elle dispose.

L’article L. 631-1 du Code de commerce la définit comme :

« l’impossibilité de faire face au passif exigible avec son actif disponible ».

Le passif exigible comprend les dettes échues dont les créanciers peuvent demander immédiatement le paiement : salaires, cotisations sociales, impôts, loyers, échéances bancaires ou factures fournisseurs.

L’actif disponible correspond notamment aux liquidités, aux soldes bancaires créditeurs, aux valeurs immédiatement réalisables et aux réserves de crédit dont l’entreprise peut encore disposer. Une immobilisation, une créance contestée ou un bien difficile à vendre ne constituent pas nécessairement un actif disponible.

Il ne suffit donc pas d’examiner le bilan comptable. Une société peut posséder un patrimoine important tout en étant en cessation des paiements si elle ne dispose pas de la trésorerie nécessaire pour régler ses échéances. À l’inverse, une entreprise endettée peut ne pas être en cessation des paiements si elle bénéficie de concours bancaires maintenus ou de moratoires accordés par ses créanciers.

Pourquoi la date de cessation des paiements est-elle importante ?

Le dirigeant doit demander l’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire dans les 45 jours suivant la cessation des paiements, sauf s’il a demandé l’ouverture d’une conciliation dans ce délai. Cette obligation résulte notamment de l’article L. 631-4 du Code de commerce.

Lors de l’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation, le tribunal fixe une date de cessation des paiements. Cette date peut, sous certaines conditions, être reportée dans la limite de 18 mois avant le jugement d’ouverture. La période ainsi délimitée constitue la période suspecte, pendant laquelle certains paiements, sûretés ou actes anormaux peuvent être annulés.

Une analyse mensuelle de trésorerie, accompagnée des relevés bancaires, échéanciers et accords de paiement, permet de documenter cette date.

Quelles solutions utiliser avant une procédure collective ?

Le mandat ad hoc et la conciliation sont des procédures de prévention. Elles ne constituent pas des procédures collectives et n’entraînent pas, à elles seules, le gel général des dettes ou l’arrêt de toutes les poursuites.

Le mandat ad hoc

Le mandat ad hoc peut être demandé par le dirigeant au président du tribunal. Le président désigne alors un mandataire et définit précisément sa mission : négocier un échéancier bancaire, rechercher un accord avec un bailleur, réorganiser une dette fiscale ou sociale, ou faciliter des discussions entre associés et créanciers.

La loi ne fixe pas de durée maximale générale au mandat ad hoc. Sa souplesse permet d’adapter la mission à la difficulté rencontrée. Le débiteur conserve la direction de son entreprise et les créanciers restent libres d’accepter ou de refuser les propositions.

La conciliation

La conciliation est ouverte à l’entreprise qui rencontre une difficulté juridique, économique ou financière, avérée ou prévisible, et qui ne se trouve pas en cessation des paiements depuis plus de 45 jours.

Le conciliateur cherche à obtenir un accord avec les principaux créanciers. Sa mission est en principe fixée pour une durée maximale de quatre mois, avec une prolongation possible sans que la durée totale excède cinq mois.

La procédure est confidentielle. Cette confidentialité facilite les négociations, sous réserve des conséquences attachées à une éventuelle homologation de l’accord.

Un accord de conciliation peut notamment prévoir

1) un rééchelonnement de la dette ;

2) une suspension temporaire des remboursements ;

3) un abandon partiel de créance ;

4) un apport de trésorerie nouvelle ;

5) la cession d’un actif ou d’une branche d’activité ;

6) une révision du loyer ou d’autres contrats structurants.

L’efficacité de ces démarches dépend généralement de la qualité des informations financières communiquées et de la crédibilité des prévisions présentées.

Sauvegarde, redressement ou liquidation : quelles différences ?

La sauvegarde, le redressement et la liquidation sont des procédures collectives. Leur ouverture entraîne un traitement organisé des dettes sous le contrôle du tribunal et avec l’intervention de professionnels désignés par celui-ci.

La sauvegarde judiciaire

La sauvegarde est réservée au débiteur qui n’est pas en cessation des paiements mais qui rencontre des difficultés qu’il n’est pas en mesure de surmonter. Elle ne peut être demandée que par le débiteur.

Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit, dans les conditions légales, les actions individuelles portant sur les créances antérieures. L’entreprise poursuit son activité pendant une période d’observation afin d’établir un bilan économique et social et de préparer, lorsque cela est possible, un plan.

La sauvegarde peut être pertinente lorsqu’une entreprise dispose encore de liquidités mais prévoit qu’elle ne pourra pas honorer ses prochaines échéances sans restructuration.

Le redressement judiciaire

Le redressement judiciaire concerne l’entreprise en cessation des paiements dont le redressement n’est pas manifestement impossible. Il vise la poursuite de l’activité, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif.

Une période d’observation permet d’évaluer la situation et de rechercher une solution. Selon le dossier, l’issue peut être un plan de redressement, une cession totale ou partielle de l’activité, ou une conversion en liquidation judiciaire.

Le dirigeant doit notamment préparer un état précis des créanciers, des sûretés, des salariés, des contrats en cours et de la trésorerie.

La liquidation judiciaire

La liquidation judiciaire est ouverte lorsque l’entreprise est en cessation des paiements et que son redressement est manifestement impossible.

Le liquidateur représente les intérêts collectifs des créanciers, vérifie les créances, réalise les actifs et peut préparer une cession de l’entreprise ou de certaines activités. Une poursuite provisoire de l’activité peut être autorisée lorsqu’elle facilite une cession ou répond à l’intérêt public ou à celui des créanciers.

Pour certaines petites entreprises ne possédant pas de bien immobilier, la liquidation judiciaire simplifiée peut s’appliquer. Les seuils réglementaires actuellement prévus sont notamment un chiffre d’affaires hors taxes n’excédant pas 750 000 euros et un effectif ne dépassant pas cinq salariés pendant la période de référence.

Quel tribunal est compétent pour les procédures collectives à Marseille ?

Depuis le 1er janvier 2025, le Tribunal des activités économiques de Marseille participe à une expérimentation nationale prévue jusqu’au 31 décembre 2028.

Dans son ressort, il connaît des procédures amiables et collectives concernant la plupart des acteurs économiques privés, y compris certaines sociétés civiles, associations, professions libérales ou exploitations agricoles qui relevaient auparavant du tribunal judiciaire. Les professions réglementées du droit demeurent soumises à un régime distinct.

La compétence territoriale dépend principalement du siège ou de l’adresse professionnelle du débiteur. Une entreprise établie hors du ressort marseillais peut donc relever d’une autre juridiction.

Le recours à un avocat en droit des affaires à Marseille permet notamment de vérifier la juridiction compétente, de préparer les pièces et de présenter un calendrier cohérent.

Quels sont les principaux risques pour le dirigeant et les créanciers ?

Les obligations du dirigeant

L’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas automatiquement la responsabilité personnelle du dirigeant. Celle-ci suppose un fondement et des faits précis.

En cas de liquidation faisant apparaître une insuffisance d’actif, un dirigeant de droit ou de fait peut être condamné à supporter tout ou partie de cette insuffisance lorsqu’une faute de gestion y a contribué. La simple négligence ne suffit pas à engager cette responsabilité sur le fondement de l’article L. 651-2 du Code de commerce.

Les risques augmentent notamment en présence :

– d’une comptabilité absente ou irrégulière ;

– d’un détournement d’actif ;

– de paiements anormaux ;

– d’une poursuite de l’activité contraire à l’intérêt de la société ;

– d’une déclaration tardive effectuée sciemment ;

– d’un défaut de coopération avec les organes de la procédure.

Les cautions personnelles consenties par le dirigeant doivent également être analysées séparément. La procédure de la société n’éteint pas automatiquement l’engagement de caution, même si certaines règles peuvent suspendre ou encadrer les poursuites selon la procédure et son stade.

La déclaration de créance

Les créanciers antérieurs doivent, sauf exception, déclarer leur créance au mandataire ou au liquidateur dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC.

Lorsque le délai n’a pas été respecté, un relevé de forclusion peut être demandé dans les conditions prévues par l’article L. 622-26 du Code de commerce. Le délai de principe est de six mois à compter de la publication du jugement d’ouverture.

La déclaration doit préciser le montant, l’origine, l’échéance, les intérêts et les sûretés éventuelles. Les justificatifs doivent être conservés et transmis de manière cohérente.

Quelle méthode suivre face aux difficultés de l’entreprise ?

Une démarche structurée peut suivre cinq étapes :

1. Établir une situation de trésorerie à court terme, en distinguant les dettes échues, les échéances futures et les ressources immédiatement disponibles.

2. Vérifier l’existence d’une cessation des paiements et, le cas échéant, rechercher sa date.

3. Évaluer la viabilité de l’activité, indépendamment du poids des dettes passées.

4. Comparer les effets de chaque procédure sur les contrats, les salariés, les cautions et les créanciers.

5. Préparer un dossier complet, sans attendre une assignation d’un créancier ou la rupture définitive des concours bancaires.

Illustration pratique à Marseille

Situation hypothétique : une société marseillaise de restauration connaît une baisse de fréquentation et accumule des dettes sociales et locatives. Ses relevés montrent toutefois que sa trésorerie et une ligne de crédit maintenue lui permettent encore de régler les dettes immédiatement exigibles.

La société n’est pas nécessairement en cessation des paiements. Une conciliation peut être envisagée pour négocier avec l’organisme social, le bailleur et la banque. Si la trésorerie se dégrade avant l’obtention d’un accord, le dirigeant devra réexaminer sans délai la date de cessation des paiements et l’opportunité d’un redressement judiciaire.

Erreurs à éviter

Il convient notamment d’éviter :

– d’attendre la saisie des comptes pour établir un diagnostic ;

– de confondre résultat comptable négatif et cessation des paiements ;

– de régler certains créanciers au détriment des autres sans analyse préalable ;

– de dissimuler une dette ou une sûreté ;

– de présenter des prévisions irréalistes ;

– de négliger les engagements de caution du dirigeant ;

– de laisser expirer le délai de déclaration de créance.

L’article consacré au bail commercial à Marseille complète utilement cette analyse lorsque les loyers constituent une part importante du passif.

Quel est le rôle de l’avocat en procédures collectives ?

L’avocat analyse d’abord la situation juridique et financière avec le dirigeant et, si nécessaire, avec l’expert-comptable. Il vérifie la cessation des paiements, identifie les risques personnels, compare les procédures et prépare les négociations ou la saisine du tribunal.

Pendant la procédure, il peut notamment :

• assister le dirigeant lors des audiences ;
• examiner les déclarations ou contestations de créances ;
• traiter les difficultés relatives aux contrats en cours ;
• préparer un plan ou une offre de cession ;
• défendre le dirigeant dans une action en responsabilité ou une demande de sanction ;
• assister un créancier pour déclarer et faire admettre sa créance.

L’intervention doit rester adaptée aux enjeux, au calendrier et aux perspectives économiques du dossier.

Points clés à retenir

– La cessation des paiements correspond à l’impossibilité de régler le passif exigible avec l’actif disponible.

– Le mandat ad hoc et la conciliation permettent de négocier avant ou au début des difficultés, sous réserve de leurs conditions.

– La sauvegarde suppose l’absence de cessation des paiements ; le redressement et la liquidation supposent qu’elle soit caractérisée.

– Le dirigeant dispose en principe de 45 jours pour déclarer la cessation des paiements, sauf demande de conciliation dans ce délai.

– Les créanciers disposent généralement de deux mois après la publication au BODACC pour déclarer leur créance.

Conclusion

Le traitement d’une entreprise en difficulté dépend moins du montant global de ses dettes que de sa trésorerie, de la date de cessation des paiements et de ses perspectives de redressement. Une analyse précoce permet de choisir entre négociation confidentielle et procédure judiciaire. Pour examiner une situation concernant une entreprise située à Marseille ou dans les Bouches-du-Rhône, vous pouvez joindre Maître Julien Ayoun au 04 84 25 40 90 ou utiliser la page de contact.

Questions fréquentes sur les procédures collectives à Marseille

Quelle est la différence entre conciliation et redressement judiciaire ?

La conciliation est une procédure de prévention, principalement confidentielle, qui repose sur la recherche d’un accord avec les créanciers. Le redressement judiciaire est une procédure collective publique ouverte lorsque l’entreprise est en cessation des paiements et que son redressement reste envisageable. Il entraîne un traitement collectif du passif sous le contrôle du tribunal.

Une entreprise peut-elle demander une sauvegarde si elle ne paie plus ses dettes ?

La sauvegarde suppose que l’entreprise ne soit pas en cessation des paiements au jour où le tribunal statue. Une difficulté ponctuelle ou une échéance discutée ne suffit pas nécessairement à caractériser cette cessation. En revanche, si le passif exigible ne peut plus être réglé avec l’actif disponible, le redressement doit généralement être envisagé.

Quel est le délai pour déclarer une cessation des paiements ?

Le dirigeant doit en principe demander l’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation dans les 45 jours suivant la cessation des paiements. Il n’est pas tenu de le faire dans ce délai lorsqu’il a demandé l’ouverture d’une conciliation. La date doit être déterminée à partir de pièces comptables et bancaires précises.

La procédure collective protège-t-elle la caution personnelle du dirigeant ?

Pas automatiquement. Les règles applicables varient selon qu’il s’agit d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation et selon le stade de la procédure. Certaines poursuites peuvent être suspendues ou encadrées, mais l’engagement de caution ne disparaît pas du seul fait de l’ouverture de la procédure de la société.

Quel tribunal traite les procédures collectives à Marseille ?

Dans son ressort, le Tribunal des activités économiques de Marseille traite depuis le 1er janvier 2025 les procédures amiables et collectives de la plupart des acteurs économiques privés. Cette expérimentation est prévue jusqu’au 31 décembre 2028. Des exceptions subsistent, notamment pour les professions réglementées du droit.

Pour plus d’informations n’hésitez pas à contacter directement Maître Julien AYOUN, Avocat au Barreau de Marseille au 04.84.25.40.91.

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Article rédigé par Maître Julien Ayoun, avocat au Barreau de Marseille, intervenant en droit des affaires et en droit des entreprises en difficulté.

Les informations présentées sont générales et doivent être adaptées à la situation juridique, comptable et financière de chaque entreprise.

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Les loyers sont-ils dus pendant le covid 19 ?

Les gestionnaires des résidences de tourisme estiment pouvoir s’exonérer du paiement des loyers commerciaux en opposant aux propriétaires investisseurs l’exception d’inexécution ou la force majeure.

La société Réside Etudes et d’autres gestionnaires demandent à leurs bailleurs d’abandonner leurs loyers en raison de la crise sanitaire du covid 19.

Il ne faut surtout pas signer les demandes d’abandon de loyers adressées par votre preneur et présentées comme inévitables.

En effet, la Cour d’Appel de Grenoble a confirmé dans un arrêt du 5 novembre 2020 que les loyers pendant la crise sanitaire et pendant le covid 19 sont dus et surtout que le preneur ne peut pas s’exonérer de leur paiement.

Vous pouvez découvrir ledit arrêt en cliquant sur le lien suivant : ca-grenoble-05-11-2020-n-16-04533-confirmation

Les moyens de défense de la société APPART’CITY ont été rejetés par la Cour d’Appel de Grenoble qui n’a retenu ni fait du prince, ni force majeure, ni exception d’inexécution.

Dans cet arrêt, la société APPART’CITY avait été assignée pour des loyers anciens datant de 2014. Avant la clôture de l’affaire devant le Cour d’Appel, le propriétaire bailleur avait actualisé ses demandes en ajoutant une demande de condamnation pour les impayés de la période du premier confinement.

Cela a permis à la Cour d’Appel de trancher au fond ce problème d’exigibilité des loyers covid19.

La Cour d’Appel a tranché au fond, ces loyers sont dus.

C’est une solution parfaitement normale dans la mesure ou l’existence d’une pandémie est parfaitement prévisible pour l’exploitant d’un hôtel et qu’il s’agit d’un risque commercial d’exploitation inhérent à l’activité d’hôtelier.

Comment être payé ?

Les loyers sont dus et il convient de les exiger en justice auprès de votre preneur à bail si les mises en demeures et négociations entreprises n’ont pas abouties à un accord.

Il convient d’assigner sans attendre en référé devant le Tribunal Judiciaire compétent ou si les délais sont trop long devant le Tribunal de Commerce pour être parmi les premiers à obtenir le paiement de vos loyers.

Il convient de ne pas tarder ou d’être passif face à cette situation.

Certains propriétaires espèrent que la situation de leur preneur s’arrange. Mais il existe un risque important que les sociétés de gestion de résidences de tourisme (Réside Etudes, Odalys ou BELAMBRA) demandent d’ici quelques mois à être placées en redressement judiciaire.

Il faut donc obtenir le paiement des loyers avant que votre preneur n’obtienne la protection du tribunal de commerce.

Certains gestionnaires attendent la fin de la saison d’hiver et avoir accumulé de très nombreux loyers impayés pour demander leur placement en redressement judiciaire.

Notre cabinet propose des forfaits adaptés à chaque situation et surtout au montant des sommes en jeu.

Nous défendons déjà des milliers de propriétaires dans le même cas que le vôtre et plus de 1.000 propriétaires ayant pour bailleur les groupes RESIDE ETUDES, BELAMBRA ou ODALYS.

Le but actuel est d’aller vite.

Est-il possible d’obtenir la résiliation du bail ?

De nombreux propriétaires souhaitent récupérer leurs appartements et mettre fin au bail en raison des impayés de loyers liés au covid 19.

Il semble difficile d’obtenir la résiliation des baux commerciaux en raison des loyers impayés pendant la crise sanitaire.

Même s’il est actuellement possible de faire délivrer des commandements de payer visant la clause résolutoire à votre preneur, il sera difficile d’obtenir du juge des référés la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en cette période difficile pour tous le monde.

Le juge accordera des délais mais comme dans les différentes jurisprudences actuelles refusera de mettre fin au bail pour ce motif.

S’aventurer dans cette voie longue et couteuse parait donc difficile bien que possible.

Coordonnées d’urgence :

Pour assigner sans attendre et obtenir le paiement des loyers vous pouvez me contacter par afin que je vous oriente vers la solution la plus appropriée à votre situation :

– courriel à benjamin.ayoun@provence-avocats.fr
– par téléphone au 0484254092

Maître Benjamin AYOUN
Avocat au Barreau de Marseille

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Les loyers impayés Covid19 sont dus !

La crise sanitaire de Covid19 est à l’origine de très nombreux loyers impayés dans les résidences de services (résidences d’affaires, résidences de tourisme, résidence étudiantes).

Les gestionnaires qui ont vu comme d’autres professions leur chiffre d’affaires réduit à néant éprouvent les plus grands difficultés à payer les loyers aux bailleurs propriétaires des résidences qu’ils exploitent.

Il convient d’être pragmatique et poursuivre deux objectifs, celui de la conservation de son patrimoine et celui de la conservation de ses revenus.

Pour cela rien ne sert dans un premier temps d’entrer en guerre judiciaire avec son preneur à bail.

D’une part cela pourrait être bien inutile car au mieux, les juges pourraient octroyer d’importants délais de paiements et au pire se faire abuser par des arguments juridiques habilement développés.

Même si nous considérons que les loyers sont dus, les preneurs se battront becs et ongles pour payer le moins possible.

Le Covid 19 n’exonère pas les gestionnaires du paiement des loyers

L’ensemble des exploitants de Résidences de tourisme ainsi que leur syndicat la SNRT (Syndicat National des Résidences de Tourisme) souhaitent s’exonérer du paiement des loyers commerciaux dus en se fondant sur la force majeure.

Les principaux exploitants se fondent sur l’article 1218 du Code civil.

Ils souhaitent que les loyers soient suspendus car ils considèrent que le décret 2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19 justifie un cas de force majeure.

Pourtant ce décret n’interdisait pas aux résidences de services (affaires, tourismes, étudiants) d’accueillir du public ou d’ouvrir.

Or les conditions cumulatives de la force majeure qui sont que l’événement soit :

• extérieur
• imprévisible
• irrésistible

La crise sanitaire que le monde a traversé n’était pas imprévisible et irrésistible.

En effet, il était parfaitement prévisible qu’une résidence de service puisse subir une crise sanitaire et que les clients ne fréquentent plus ce type d’endroits pour des raisons sanitaires.

Pour autant, il ne s’agit pas d’un événement imprévisible.

Ce risque commercial est parfaitement normal et connu. Les grands groupes exploitant à travers le monde des hôtels ou résidences était en capacité de prévoir un tel risque commercial. Ce type de pertes de loyers et d’exploitations au même titre qu’un incendie est fréquent dans le monde. Les cas d’hôtels atteints d’infections à la lésionnelles sont fréquents.

Par ailleurs, la crise sanitaire vécue entre mars et mai 2020 par les preneurs à bail de résidences de services ne leur permet pas d’indiquer que l’événement était irrésistible.

Pour s’en convaincre, il suffit d’analyser la plupart des baux dans les résidences de tourismes pour constater qu’il pèse sur les gestionnaire des obligations de s’assurer contre les pertes locatives. Dans ces conditions, le preneur pouvait et souvent devait s’assurer contre les pertes locatives pour pouvoir traverser une telle crise sanitaire et l’absence de fréquentation pendant le Covid 19.

Lire article assurance pertes d’exploitation de M° Julien AYOUN

Il convient enfin, de constater que jusqu’au 21 mai 2020, les résidences de services n’avaient aucune interdiction d’ouvrir ou d’accueillir du public.

Les loyers sont donc dus mais malheureusement, il sera difficile pour de nombreuses raisons de contraindre très rapidement le preneur au paiement des loyers.

Les juges de référés (juge de l’urgence et de l’évidence) auront du mal à accepter l’idée de résilier les baux ou de condamner au paiement sans délais les exploitants après la crise qui a mis à mal l’activité touristique sur l’ensemble de la planète.

Il serait peut être nécessaire, avant d’assigner ou de délivrer des commandements de payer de commencer par la recherche d’une solution amiable.

La force majeure ne s’applique donc pas de manière automatique.

Les principaux gestionnaires que sont APPART’CITY, ODALYS, VACANCEOLE, BELAMBRA, GOELIA, NEHO GROUPE etc… ont suspendus le paiement des loyers.

Pire la plupart des gestionnaire a informé ses bailleurs qu’ils proposeraient une franchise totale des loyers pendant toute la période d’état d’urgence sanitaire et d’un paiement des loyers au pourcentage du chiffre d’affaires pendant une période allant de 12 à 18 mois.

Certains négocient un non paiement total pendant de nombreux mois.

Le syndicat la SNRT (Syndicat National des Résidences de Tourisme) a tenté en avril d’obtenir du gouvernement que les loyers des bailleurs en résidences de tourisme soient fixés par décret et proportionnels aux chiffres d’affaires des exploitants.

Le décret n° 2020-640 du 21 mai 2020 montre une volonté du gouvernement de faire une différence de traitement entre les « hôtels » et les « résidences de tourisme » dans le plan de déconfinement qui n’apparaissait par dans le décret 2020-548 du 11 mai 2020.

En effet, le 21 mai 2020, il a été décidé d’interdir l’accès au public aux résidences de tourisme alors que les hôtels peuvent rester ouverts.

Un décret inique qui va augmenter les loyers impayés

Pourtant, les résidences de tourisme respectent des conditions d’hygiène supérieures ou égales aux hôtels puisqu’il y a moins de services communs, que les résidences de tourisme sont plus adaptées aux longs séjours moins propice à la propagation du virus et que les appartements des résidences de tourisme ont des kitchenettes ce qui évite aux résidants de se déplacer pour se restaurer.

Il y a lieu par conséquent de s’interroger sur les raisons réelles qui ont poussées le gouvernement à prendre une telle décision.

Cela pourrait s’expliquer par une pression des exploitants de résidence qui sachant l’avant saison estivale compromise (le taux d’occupation était ridiculement bas en raison du fait que personne ne savait s’il pouvait réserver et en raison de l’interdiction de parcourir plus de 100 km) préfèrent être interdits d’accueillir du public plutôt que d’être libre et ne pas pouvoir opposer à leurs fournisseurs et en premier lieu leurs bailleurs une contestation au paiement des loyers.

Ce décret est une atteinte à la liberté du commerce et de l’industrie mais s’apparente aussi à une rupture de l’égalité entre les propriétaires d’hôtels et les propriétaires de biens en résidences de tourisme.

Dans ces conditions les propriétaires n’ont pas nécessairement intérêt à s’enliser dans des procédures longues, chères et aléatoires. Ils n’ont pas non plus intérêts à emmener leurs gestionnaires en redressement judiciaire car les loyers dus seraient payer sur un plan de redressement en 7 à 10 ans.

De même, changer des gestionnaire pour « s’en débarrasser » doit être une solution murement réfléchie car l’herbe n’est pas toujours plus verte ailleurs.

En d’autres termes, il va être difficile de contraindre juridiquement votre exploitant à payer vite.

Une position de sagesse s’impose donc aux propriétaires impayés.

Les propriétaires d’une même résidence doivent se regrouper pour mener efficacement des négociations avec le preneur unique de la résidence.

Les investisseurs ne doivent pas perdre de vue qu’ils sont des propriétaires de biens immobiliers, pas des associés ou des commerçants.

Mais aussi que le risque commercial ne les concerne pas.

Comment doivent se passer ces négociations pour obtenir le paiement des loyers impayés ?

1. Votre gestionnaire vous doit une transparence parfaite pour que vous puissiez jauger rapidement son besoin immédiat de trésorerie. La loi NOVELLI oblige votre preneur vous communiquer les informations essentielles.
2. Les loyers impayés relatifs à la période antérieurs à la crise sanitaire ne sont pas négociables ou reportables, ils doivent être payés en urgence, il n’y a aucune raison que les loyers du premier trimestre 2020 fassent défaut. Le gestionnaire aurait du provisionner le montant de ces loyers qui sont incontestablement dus et exigibles.
3. Votre gestionnaire doit ensuite justifier des différentes aides et économies dont il a déjà bénéficié. (aides de l’état, prêts garantis par l’état PGE, chômage partiel, baisse des factures des autres fournisseurs). Mais il faut aussi que le preneur démontre qu’il a bien déclarer à son assureur ce sinistre car très souvent il pèse sur le preneur dans les baux une obligation d’assurance pour perte locative. Votre preneur devra justifier d’une demande, d’un refus et d’une contestation de ce refus. Si votre preneur ne s’est pas assuré convenablement, il faudra le prendre en compte. (Voir video de Maître J. AYOUN à ce sujet)
4. Votre devez exiger que les associés de votre preneur à bail participent à l’effort pour traverser la crise sanitaire. La valeur de la société peut atteindre plus de deux fois le montant de son chiffre d’affaires annuel. Par conséquent, en cas de crise, la valeur de la société baissera si les actionnaires n’injectent pas de l’argent frais pour faire face aux problèmes de trésorerie.
5. Si après cela, il est quand même nécessaire pour les fournisseurs que vous êtes en qualité de bailleur de faire des efforts de trésorerie (abandons partiels ou baisse temporaires), il faudra exiger des contreparties réelles, par exemple :

• Augmentation du loyer à l’issue de la crise
• Report des loyers
• Renonciation à l’indemnité d’éviction en fin de bail
• Clause d’intéressement ou de retour à meilleure fortune
• Engagement de travaux par le preneur
• Renouvellement ou prolongation du bail

Il y a lieu de faire preuve de créativité pour trouver l’accord qui permettra à votre preneur de tenir malgré ces temps difficile tout en améliorant votre investissement.

Le cabinet de Maître Benjamin AYOUN membre fondateur du réseau d’Avocats Provence-Avocats intervient dans toute la rance pour assister les investisseurs en résidences de services (tourisme, affaire et étudiant).

Depuis le début de la crise sanitaire, plusieurs centaines de propriétaires l’ont déjà mandaté pour qu’il les représente et les conseille dans ces négociations avec la plupart des gestionnaires connus sur la place.

Vous pouvez prendre attache avec Maître Benjamin AYOUN pour une première étude de votre situation en le contactant au 04 84 25 40 92.

Cliquer pour voir la video : « Comment négocier les loyers covid19″

Comment obtenir les loyers impayés pendant le Covid19 ?

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 L’arrivée en Europe du virus venant de Chine dit « COVID 19 » a surpris l’ensemble des Etats européens. Certains ont réagi assez rapidement en imposant un confinement à l’ensemble de leur population afin d’éviter la propagation du virus et ont eu que très peu de décès. D’autres comme l’Italie, l’Espagne et la France ont été dépassés par les événements et ont tardé à mettre en place le confinement ce qui a eu pour conséquence le grand nombre de décès.

Les mesures de confinement prises en mars ont amené la réinstauration des frontières et ont conduit à une limitation de la libre circulation, principe fondamental de l’Union européen.

Afin de mettre un cadre au « rétablissement des frontières » la Commission européenne a présenté le 16 mars 2020 les lignes directrices relatives aux mesures à la frontière pour protéger la santé et maintenir la disponibilité des biens et des services essentiels.

 Les Etats doivent s’assurer de la libre circulation des marchandises

La Commission précise que les contrôles aux frontières devaient être faites de manière proportionnelle. Les Etats doivent s’assurer de la libre circulation des marchandises et notamment des denrées alimentaires afin d’éviter toute pénurie et la mise en danger du marché intérieur.

La France a « fermé » ses frontières depuis le 17 mars 2020 et le Premier ministre a indiqué que cette mesure sera prolongée jusqu’au 15 juin 2020.

L’entrée en France est donc subordonnée à la présentation d’une attestation énumérant les cas dans lesquelles les personnes sont autorisées à entrer.

En dehors des personnes résidant en France peuvent entrer uniquement les personnes travaillant dans le transport, les professionnels de santé aux fins de lutter contre le COVID 19, les diplomates, les personnes transitant le territoire français et les travailleurs frontaliers. Aucun autre ressortissant communautaire ne peut entrer en France.

C’est ainsi que le mardi 5 mai 2020, la police aux frontières a arrêté à Roissy 73 travailleurs saisonniers bulgares embauchés par différentes entreprises françaises d’exploitation agricole.

Pourtant ses travailleurs bulgares disposaient tous de contrats de travail et logement pour la durée de leur mission.

En effet, les exploitants agricoles font souvent appel à des travailleurs venant de l’Union européenne, ne pouvant trouver une main d’œuvre en France.

Les travailleurs saisonniers bulgares travaillent au sein des mêmes sociétés depuis des années.

La plupart des travailleurs saisonniers bulgares travaillent au sein de la même société depuis des années. L’employeur les ayant formés il les emploi tous les ans pour la même mission.

Le motif d’arrêt des travailleurs bulgares était qu’ils représenteraient un danger pour l’ordre public et la sécurité intérieure, plus précisément la santé publique en raison de la crise du COVID 19.

Or, il convient de rappeler que la Bulgarie a mis en place le confinement de sa population (dans des modalités plus légères qu’en France) le 13 mars 2020 dès le premier cas de décès. A ce jour (11/05/2020) la Bulgarie a seulement 91 décès dues au COVID 19.

Ainsi, ce sont plutôt les travailleurs bulgares qui prenaient un risque en venant travailler en France plutôt qu’ils représenteraient un danger pour les nationaux.

Des mesures exceptionnelles prises du Ministre de l’intérieur

Le 7 mai 2020 les 73 travailleurs bulgares ont été renvoyés dans leur pays en dépit des procédures engagées par les avocats des diverses entreprises et notamment un référé liberté devant le Tribunal administratif. Ceci alors que le Ministre de l’intérieure annonçait l’ouverture exceptionnelle des frontières pour les travailleurs agricoles saisonniers.

Cet événement d’une apparence anodine aura des conséquences sur les futures récoltes dans la mesure où nombreux exploitants agricoles ont perdu la main d’œuvre dont ils avaient besoin tant pour le ramassage de certains fruits et légumes que pour la préparation de la récolte des melons par exemple.

Malgré l’appel aux français le 25 mars dernier d’aller « travailler dans les champs » par Monsieur Didier GUILLAUME, ministre de l’agriculture, les agriculteurs se trouvent en difficulté par l’absence de main d’œuvre venant de l’Union européenne. Les appels à des saisonniers pour la cueillette des fruits et légumes fleurissent sur la toile.

Cette difficulté due à l’absence de travailleurs saisonniers s’accentuera compte tenu de la fermeture des frontières, annoncée par le Premier Ministre, jusqu’au 15 juin 2020.

Malgré l’annonce du Ministre de l’intérieur du 7 mai dernier prévoyant l’ouverture exceptionnelle des frontières pour les travailleurs saisonniers, à ce jour l’attestation de déplacement international dérogatoire vers la France métropolitaine n’a toujours pas été mise à jour…

Ainsi, devons-nous nous préparer à une pénurie de légumes et fruits dans les prochains mois ?

Les Etats membres de l’Union européenne, ne devaient-ils faire tout pour éviter la pénurie et entraver le marché intérieur ?

Le refus d’entrée des travailleurs saisonniers est-il vraiment justifié dans ce contexte ?

Pour plus d’information, n’hésitez pas à consulter Me Rados VELEVA, Avocat à Aix en Provence

http://veleva-avocat-bulgare.com/

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Le cabinet de Maître Julien Ayoun, Avocat au Barreau de Marseille, est compétent en droit des affaires.

Depuis le début de la crise et l’état d’urgence sanitaire pour lutter contre le coronavirus covid-19, de nombreux entrepreneurs et commerçants ont du fermer leurs établissements au public et leurs sociétés commerciales ont donc vu chuter leur chiffre d’affaires de manière vertigineuse, pouvant même les conduire à une déclaration de cessation des paiements, puisque leurs assureurs ont refusé de prendre en charge l’indemnisation de leurs pertes d’exploitation.

Or, contrairement aux idées reçues, un certain nombre de contrats d’assurance prévoient bien une garantie de pertes d’exploitation, sous certaines conditions.

Le cabinet de Maître Julien Ayoun, avocat à Marseille, analyser les conditions générales et particulières du contrat d’assurance de votre entreprise et vous conseille utilement pour connaître l’étendue de vos droits et savoir notamment si vous avez pouvez prétendre à une légitime indemnisation qui se fera en fonction des documents comptables que vous communiquerez.

Pour pouvoir solliciter amiablement l’indemnisation par votre assureur relative à cette garantie pertes d’exploitation, encore vous faut-il procéder à une déclaration de sinistre auprès de votre compagnie d’assurance.

Pour plus d’informations sur la prise en charge par votre assurance de la garantie perte d’exploitation, vous pouvez consulter notre site internet, ou visualiser la vidéo de Maître Julien AYOUN, Avocat à Marseille ici.

Consultez notre article « Coronavirus, fermeture administrative et assurance pertes d’exploitation : dans quels cas l’indemnisation est-elle possible ? »

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Julien Ayoun, Avocat procédures collectives à  Marseille

Le cabinet de Maître Julien Ayoun, Avocat au Barreau de Marseille, est compétent en droit des affaires et notamment en droit des procédures collectives (redressement et liquidation judiciaires devant le tribunal de commerce de Marseille).

Toute l’équipe de notre cabinet d’avocats à Marseille assiste et conseille les entrepreneurs et créateurs pour éviter que leur entreprise parte en liquidation judiciaire (faillite).

Si votre passif exigible est supérieur à votre actif disponible, vous devez en effet impérativement procéder à une déclaration de cessation des paiements auprès du greffe du tribunal de commerce de Marseille.

Le cabinet d’avocats de Maître Julien AYOUN vous accompagnera dans le cadre de l’ensemble des démarches, vous assistera à chaque rendez-vous judiciaire (audience du tribunal de commerce, audience du juge commissaire, rendez-vous chez le mandataire judiciaire) et vous aidera à préparer dans les meilleures conditions votre projet de plan de redressement judiciaire afin de sauver votre société commerciale.

Pour plus d’informations sur comment déposer son bilan au greffe du tribunal de commerce, consultez le site internet de Maître Julien AYOUN, avocat à Marseille en droit des affaires.

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Ainsi, la personne qualifiée de proxénète profite forcément des revenus tirés de la prostitution.

En revanche ce qui est très peu connu, c’est que la personne qui fait office d’intermédiaire notamment entre la prostituée et le proxénète, ainsi que la personne qui vit avec une prostituée et ne peut justifier de ressources correspondant à son train de vie peut être qualifié de proxénète aux yeux de la loi pénale.

Autrement dit, la justice considère que le compagnon d’une prostituée, même s’il ne l’a jamais amené sur son lieu de travail, bénéficie forcément du fruit de la prostitution de sa compagne, dès lors qu’il ne peut démontrer que ses revenus propres lui suffisent pour son train de vie.

En effet, dans un couple les dépenses sont forcément partagées et donc d’une manière indirecte le compagnon d’une personne se livrant habituellement à la prostitution bénéficie des fruits de cette activité.

Vous devez également rester vigilants si vous devez rendre service à une personne se livrant à la prostitution contre rémunération.

En effet, d’une manière indirecte vous bénéficierez également du fruit de cette activité et dans le cadre d’une procédure judiciaire il est possible que vous soyez également mis en cause tout comme le vrai proxénète.

Récapitulons : vous ne devez pas amener une prostituée sur son lieu de travail, vous devez éviter de lui rendre des services rémunérées, et surtout si elle est votre compagne vous ne devez pas utiliser l’argent qu’elle gagne de son activité pour vos propres dépenses et celles de la vie quotidienne.

Les peines sont diverses. Pour des faits de proxénétisme vous pouvez risquer jusqu’à 7 ans de prison et 150.000 € d’amende.

Ces peines sont portées à 10 ans de prison et 1.500.000 € d’amende si elles sont commises à l’égard de mineur ou plusieurs personnes, en cas de violence, en bande organisée etc.

Enfin il est également important de signaler que depuis une loi du 13 avril 2016, le recours à la prostitution en récidive est puni de 3.750 € d’amende.

Pour plus d’information, n’hésitez pas à consulter Me Radost Veleva, Avocat au Barreau d’Aix en Provence

http://veleva-avocat-bulgare.com/avocat-droit-penal-bulgare/

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La future directive qui entrera en vigueur probablement en 2022 n’a pas apporté énormément de changements aux règles existantes. La nouveauté c’est que le salarié détaché doit être rémunéré au même niveau que les salariés de l’entreprise d’accueil et plus uniquement sur la base du SMIC. Il bénéficie également des primes applicables aux travailleurs dans ladite entreprise.

Enfin, la future directive réduit le délai maximal du détachement qui est actuellement de 24 mois et sera réduit à 12 mois avec une possibilité d’extension de six mois supplémentaires.

Nonobstant ces modifications la société qui fait appel à des entreprises d’intérim situés hors du territoire national a certaines obligations, dont le non-respect peut l’exposer à des sanctions.

Les obligations des donneurs d’ordres

Les obligations de la société d’accueil, dite « donneur d’ordre » peuvent être divisées en deux groupes. La première concernant les formalités accomplies à l’égard de l’administration française et la seconde concernant le respect des règles dans le pays d’origine.

1/ Vérification de l’accomplissement des formalités à l’égard de l’administration

L’entreprise qui détache des salariés sur le territoire français doit effectuer deux déclarations auprès de l’inspection du travail. Elle doit effectuer une déclaration de détachement auprès de l’inspection de travail et également désigner un représentant de l’entreprise sur le territoire national.

L’entreprise d’accueil doit demander à son cocontractant la copie des deux déclarations. A défaut, il doit dans les 48 heures suivant le début du détachement adresser une déclaration à l’inspection du travail du lieu où débute la prestation.

Le donneur d’ordre doit s’assurer de l’accomplissement des mêmes formalités concernant ses sous-traitants qui détachent des salariés en France.

Outre la vérification de l’accomplissement des formalités sus mentionnés auprès de l’administration, le donneur d’ordre doit s’assurer que son cocontractant ne livre pas à du travail dissimulé.

2/ Vérification du respect des règles d’enregistrement et de paiement des cotisations dans le pays d’origine

La législation française impose au donneur d’ordre de vérifier que ses cocontractants ne se livrent pas à du travail dissimule.

Pour ainsi faire, il doit vérifier de l’existence légale de la société notamment en sollicitant de l’entreprise de travail temporaire situé hors du territoire français de lui remettre un extrait K-Bis récent et traduit en langue française.

Il doit également s’assurer que l’employeur des salariés détachés verse les cotisations sociales dans le pays d’origine.

Enfin, il doit s’assurer que le cocontractant rémunère ses salariés au SMIC français et surtout qu’il leur règle les salaires, à défaut il est solidaire avec l’employeur.

Il existe un seul document peut justifier l’accomplissement de ces formalités. En effet, vous pouvez exiger de votre cocontractant établi dans un pays de l’Union européenne de vous fournir le Formulaire A1. Ce formulaire est délivré par le pays où est établie la société étrangère et transmis aux autorités française. Il garantit que la société étrangère respecte ses obligations dans son pays et fait office également de déclaration de détachement.

Le non-respect des obligations sus enumérés vous expose à diverses sanctions.

Les sanctions

Les sanctions sont diverses notamment des amendes mais aussi allant jusqu’à la solidarité financière avec votre cocontractant.

1/ Les amendes

L’absence de vérification de la remise des déclarations auprès de l’inspection du travail et la non remise de votre part de la déclaration en cas de carence de votre cocontractant à l’administration vous expose à une amende.

Cette amende peut aller jusqu’au 2.000 € par salarié détache. Le montant total de l’amende ne peut excéder 500.000 €

Il est dès lors très important de rester vigilent et respecter vos obligations afin d’éviter de payer des amendes qui parfois peuvent dépasser le montant total du contrat conclu avec la société située hors du territoire national.

Vous pouvez également être tenu solidairement avec votre cocontractant en cas d’infraction à la législation de travail.

2/ La solidarité financière

Si vous n’avez pas sollicité de l’entreprise étrangère la remise des documents justifiant de l’existence légale de la société et du paiement des cotisations sociales des salariés détachés, et si votre cocontractant n’a pas respecté ses obligations et se livre à du travail dissimulé, l’administration française peut se retourner contre vous pour le règlement des cotisations sociales en France.

Lors des vérifications, s’il s’avère que l’entreprise cocontractante n’est en règles et ne cotise pas pour ses salariés un procès-verbal de travail dissimulé sera dressé et l’administration française procédera à un redressement sur les cotisations sociales.

Vous serez alors tenu solidairement au paiement desdites cotisations avec l’entreprise étrangère. Etant situés sur le territoire français l’administration française se retournera vers vous pour récupérer les sommes dues, les saisies à l’étranger étant plus compliqués.

Une telle procédure peut s’avérer très préjudiciable pour les petites entreprises, puisque les montants sont importants et peuvent mettre en difficulté financière votre société.

Il est dès lors primordial de rester vigilent et de solliciter de votre cocontractant étranger la copie du Formulaire A1 !

Pour plus d’information, vous pouvez contacter Me Radost VELEVA

http://veleva-avocat-bulgare.com/

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