Airbnb à Marseille : les règles pour louer sans risquer l’amende

En bref. À Marseille, la location de sa résidence principale en meublé de tourisme reste possible, dans la limite de 90 jours par an depuis le 1er janvier 2026, après déclaration du logement. Pour une résidence secondaire ou un logement acheté pour être loué, il faut une autorisation de changement d’usage, que la Ville subordonne à une compensation. Sans autorisation, l’amende civile peut atteindre 100 000 € par logement.

Louer un appartement sur Airbnb, Abritel ou Booking à Marseille n’est pas une simple formalité. La Ville contrôle les annonces et assigne devant le tribunal judiciaire les propriétaires et les exploitants qui louent sans autorisation. Avant de publier une annonce, ou pour sécuriser une location déjà en ligne, quatre points doivent être vérifiés : la nature du logement, la déclaration, le nombre de jours de location et le règlement de copropriété.

Résidence principale ou résidence secondaire : quelle règle s’applique ?

Tout dépend d’abord de la nature du logement.

Votre résidence principale

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Elle peut être louée en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage (article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation), à condition de déclarer le logement et de respecter le plafond annuel de jours de location.

Une résidence secondaire ou un logement acheté pour être loué

Louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage (article L. 631-7 du même code). À Marseille, ce changement d’usage est soumis à l’autorisation préalable du maire. Depuis 2025, la Ville exige en outre une compensation : l’autorisation suppose de transformer en logement un local qui avait un autre usage.

Cette condition doit être étudiée avant tout achat destiné à la location de courte durée. Sans elle, le logement ne peut être loué qu’en location classique, nue ou meublée.

Quelles démarches avant de publier une annonce ?

Déclarer le meublé de tourisme

Toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location doit d’abord le déclarer sur un téléservice national (article L. 324-1-1, III, du code du tourisme, dans sa rédaction en vigueur depuis le 20 mai 2026). La déclaration indique si le logement est la résidence principale du loueur, qui doit alors en apporter la preuve, notamment par un avis d’impôt sur le revenu établi à l’adresse du logement. Le téléservice délivre un numéro de déclaration, transmis à la commune.

La plateforme doit obtenir ce numéro avant de mettre l’annonce en ligne, et le publier dans l’annonce (article L. 324-2-1 du même code). La déclaration est mise à jour à chaque changement des informations fournies.

Obtenir l’autorisation de changement d’usage, si elle est nécessaire

Pour un logement qui n’est pas la résidence principale du loueur, l’autorisation doit être obtenue avant la première location. Elle ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme au règlement de copropriété ; le demandeur l’atteste par une déclaration sur l’honneur (article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation).

Compter les jours de location

La résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours (article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme). Marseille l’a fait : le plafond y est de 90 jours depuis le 1er janvier 2026.

Jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, la commune peut demander au loueur le nombre de jours pendant lesquels le logement a été loué ; il dispose d’un mois pour répondre. De leur côté, les plateformes cessent de proposer une résidence principale qui a atteint le plafond (article L. 324-2-1). Conservez le relevé de vos réservations.

Que peut décider la copropriété ?

Le règlement de copropriété peut restreindre la location de courte durée. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a ajouté trois règles à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

• l’assemblée générale peut interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (article 26, d) ;
• les règlements de copropriété établis depuis cette loi indiquent expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite (article 8-1-1) ;
• le copropriétaire dont le lot fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme en informe le syndic, et un point d’information est inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante (article 9-2).

Quelles sanctions en cas de manquement ?

Les sanctions dépendent du manquement et peuvent se cumuler :

• absence de déclaration : amende administrative prononcée par la commune, jusqu’à 10 000 € ;
• fausse déclaration ou faux numéro de déclaration : amende administrative jusqu’à 20 000 € ;
• dépassement du plafond de jours pour une résidence principale : amende civile jusqu’à 15 000 € (article L. 324-1-1, V, du code du tourisme) ;
• location sans autorisation de changement d’usage : amende civile jusqu’à 100 000 € par local irrégulièrement transformé (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation).

Dans ce dernier cas, le président du tribunal judiciaire, saisi par la commune selon la procédure accélérée au fond, ordonne aussi le retour du local à l’habitation dans le délai qu’il fixe. Passé ce délai, il prononce une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré utile. Le montant de l’amende est défini par personne poursuivie et par local (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020) : le propriétaire et le locataire qui sous-loue le logement peuvent être condamnés chacun.

Ce qui changera en 2034

À compter du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent, sauf lorsqu’ils constituent la résidence principale du loueur. Le maire pourra demander le diagnostic de performance énergétique à tout moment. À défaut de transmission dans les deux mois, une astreinte de 100 € par jour sera encourue ; la location d’un logement qui ne respecte pas ces niveaux exposera à une amende pouvant atteindre 5 000 € par local (article L. 324-2-2 du code du tourisme, dans sa rédaction applicable à cette date).

Questions fréquentes

Puis-je louer mon appartement sur Airbnb pendant mes vacances ?

Oui, s’il s’agit de votre résidence principale : aucune autorisation de changement d’usage n’est nécessaire. Vous devez déclarer le logement, faire figurer le numéro de déclaration sur l’annonce et ne pas dépasser 90 jours de location par an à Marseille.

Mon logement est loué en courte durée sans autorisation : que faire ?

Cessez les locations de courte durée et faites le point sans attendre sur l’usage du local, les autorisations obtenues et les justificatifs de résidence principale. Si la Ville vous a adressé une mise en demeure ou une assignation, les moyens de défense et la jurisprudence récente sont détaillés dans l’article Airbnb à Marseille : amendes jusqu’à 100 000 €, ce que jugent les tribunaux et comment se défendre.

Qui contrôle et qui sanctionne ?

La commune reçoit les déclarations et accède aux données des plateformes. Elle prononce elle-même les amendes administratives liées à la déclaration. Les amendes civiles sont prononcées par le président du tribunal judiciaire du lieu du logement, à la demande de la commune, et leur produit est versé à la commune.

Un voyageur refuse de partir à la fin de son séjour : que faire ?

Depuis le 20 août 2026, la procédure d’évacuation par le préfet s’applique au maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme. Elle est présentée dans l’article Squat : ce qui a changé avec les lois de 2023 et de 2026.

Avant de mettre un logement en location de courte durée à Marseille, ou dès réception d’un courrier de la Ville, un examen de votre situation permet d’éviter une amende lourde. Maître Benjamin AYOUN vous répond au 04 84 25 40 92 ou par le formulaire de contact du cabinet de Marseille. Voir aussi les interventions du réseau en droit immobilier.

Auteur

Article rédigé par Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, ancien membre du Conseil de l’Ordre, qui intervient en droit immobilier et en matière de résidences de tourisme. Retrouvez sa présentation au sein du réseau.

Les informations de cet article sont générales et à jour au 8 novembre 2026. Elles ne remplacent pas l’examen de votre situation.

Sources

• Code du tourisme, articles L. 324-1-1, L. 324-2-1 et L. 324-2-2
• Code de la construction et de l’habitation, articles L. 631-7, L. 631-7-1 A et L. 651-2
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 8-1-1, 9-2 et 26
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024
• Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020, publié au Bulletin